2020年11月，广州一楼盘包下整座体育场用于开盘。 林广 摄
年初突如其来的疫情，让全国的建筑工地停工、售楼处和中介门店关闭，房地产行业成为受疫情影响最大的行业之一。不过，作为链接国内大循环的关键环节，在持续不断的城镇住房需求之下，房地产行业一直与“疫情”赛跑，于变局中开新局，在人们的美好生活中发挥应用价值。
2020年，除了发生疫情这个特殊的历史事件，房地产行业还迎来了另一全新考验：“三道红线”融资新规已箭在弦上。
住宅销售向好，其他类用房增长仍为负
“后疫情时代”，房地产行业作为“国内循环主力军”的身份凸显，而这其中，“住宅”又是最先回暖的板块。国家统计局最新数据显示，1—10月份，全国商品房销售面积133294万m2，已从前9月累计下降1.8个百分点转为同比持平。其中，住宅销售面积增长0.8%，办公楼销售面积下降14.5%，商业营业用房销售面积下降14.0%。
同期，全国商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长8.2%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。单看10月，全国70个大中城市新建商品住宅平均售价环比上涨0.15%，平均售价较去年同期上涨4.16%。二手住宅价格继续微幅上涨，月度环比涨幅为0.11%。
不同城市级的表现也存在差异。中指研究院指数事业部高级分析师马琛表示，今年5月以来，重点城市表现较好，成交面积持续保持同比增长态势。到了三季度，在供应持续放量推动下，市场加速恢复，但受政策调控后理性回归及需求持续释放后劲不足等因素影响，“金九”成色略显不足。10月，受房企进一步积极推盘促销影响，重点城市成交再次活跃。
融资新政试点，房企投资预计更加谨慎
国家统计局数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1—9月份提高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。
不过，今年8月份出台的“三道红线”融资新规，首次为房地产融资提出量化监管要求，可能会影响到行业投资。根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计（据2020年半年报），在80家头部上市房企中，有18家房企三线全踩，还有18家房企踩中两道红线，只有10家房企没有踩红线，剩下的34家房企则踩中一道红线。而且，80家上市房企有息负债总额达到73769亿元，其中64家房企的有息负债均比去年同期有所增长，且有44家房企的增长幅度还超过10%，像滨江集团、花样年、蓝光发展等企业增速还超过20%。
整体来看，在“三道红线”的背景下，降负债将成为规模房企接下来一段时间的重中之重，已经有多家房企从今年初就开始提出“降负债”目标，甚至有多家此前疯狂“并购”的龙头房企，提出了减少土地储备，谨慎拿地、积极降低有息负债的计划。
目前，房企不同来源的资金占比已经发生了变化。中指院数据显示，1-10月，房地产开发企业的国内贷款占比为14.6%，较1-9月下降0.4个百分点。而自筹资金占比为32.7%，较1-9月提高0.1个百分点。另外，定金及预收款同比增长4.3%，增幅较1-9月扩大1.4个百分点；占比为33.5%，较1-9月提高0.4个百分点。
第一太平戴维斯方面认为，目前贷款政策已有所收紧，与此同时，年中住宅市场出现过热迹象的城市，也已出台更严格的限购政策。接下来，开发商为完成全年销售目标必须要加速去化，才能在明年房地产“三大红线”全面实施前降低负债率。 南都记者 伊晓霞
广州
受益于经济改善及城市政策持续优化，广州房地产市场预期提升。同时房企加大推售力度，推动总体市场热度维持良好。据合富研究院监测，2020年1—10月广州全市住宅网签879万m2，同比升16%。
疫情后迎来史上第三强“银十”
虽然从全国范围来看“金九”成色略显不足，但是到了10月份，房企在销售回款的压力作用下，保持较大的推盘和促销力度，使得销售面积和金额都有所提高。
广州更是迎来了史上第三强“银十”。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，2020年10月，广州一手楼网签成交12275套，比2019年10月的6257套增加6018套，同比上升96.18%，成为史上第三强“银十”。成交面积来看，当月，一手住宅网签面积为1292253m2，同比增加609390m2，增幅达到89.24%。
不过一二手住宅成交出现“分流”现象。广州中原研究发展部的数据显示。10月份，广州新房交易“高歌猛进”，创2017年4月以来新高。而二手买家“扎堆”新房，受此影响，成交环比下跌近2成，但天河北、珠江新城等多个高端板块活跃度仍然较去年同期高，整体市场气氛积极。
如今，距离收官只剩一个多月的时间了。合富研究院指出，11月以来，房企推售力度仍大。至年底，全市将超25个“明星靓盘”集体亮相。长期“渴市”的荔湾、天河、海珠将有多个高素质项目面市，补给市场。而传统供货大区“黄埔”“增城”“南沙”也是新货充足，市场热度将继续保持。另外，花都新华中心、汽车城等板块全新品牌大盘有望入市，有望提升片区关注度。“靓货”持续补给市场，支撑总体市场将稳中向好。
大手交易助写字楼复苏
合富大数据显示，广州商业市场的成交上，写字楼成为1-10月疫情影响下表现较好的业态，合计成交50万m2，增长21%。而商铺、公寓市场则受疫情影响相对较大，同比下降4成左右。写字楼的月度成交走势主要受大手交易影响，6月、9月、10月成交量均在10万m2左右。数据显示，前10月，整层以上级别的大宗交易在整体成交量中的占比已超7成。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，疫情以来，写字楼大手交易支撑的局面更趋明显。随着各区域政策遍地开花，写字楼大宗交易从一开始的主要集中在天河北、珠江新城等核心商务板块，逐步扩展到现在各大板块均时有呈现。
公寓的表现则没有那么乐观。上半年基本呈现同比下降5成以上的态势，其中，最为严重的2月同比下降超8成。不过，上半年其余月份都表现了显著的回升轨迹，而下半年成交量则基本稳定在8万-10万m2之间。张智斌认为，公寓市场自3月起逐步回暖，其后各月成交表现平稳，不少项目活跃度较佳。而2018年底针对商服物业调整政策的出台，对公寓市场的销售模式以及成交量产生了深远的影响。除个别项目外，基本为个人购买行为，市场大宗交易行为偏少。
同样，广州的商铺上半年受疫情波及程度也较深，成交量亦受大手交易影响。值得注意的是，社区住宅配套底商继续扮演重要角色，在1—10月整体市场约40万m2的成交量中占据半壁以上的江山。张智斌指出，目前，商铺绝大部分库存集中在外围区域，大宗成交主要分布在开发区、增城及南沙等区域板块。整售类型多以社区商铺以及写字楼底商为主。
