新一轮城中村改造将给南沙带来什么？

　　采写 / 南都·创享湾区记者 魏凯　

　　今年以来，南沙新一轮城中村改造呈现出全面加速、多点突破之势。

　　在2月份南沙区全面深入推进城中村改造工作现场会上，广州市委常委、南沙区委书记刘炜强调，2025年是“十四五”规划收官之年、十五运会和残特奥会举办之年，是城中村改造的重要历史性机遇，各级各部门要牢牢把握机遇，推动城中村改造全面发力、多点突破，为南沙高质量发展提供有力支撑。

　　在前期各部门的推动下，目前南横村、大涌村等各个重点区域的城中村改造项目已经全面动工，各项目围绕南沙的发展需求，在功能完善、产业导入、城市景观优化等方面作出响应。例如，大涌村提出通过改造继续完善蕉门城市客厅功能，南横村通过改造完善国际滨海门户功能。

　　尽管当前各个城中村改造项目进度有所差别，各项目的改造方案内容细节也有待确定，但本轮南沙城中村改造整体的大方向已经逐渐清晰，各项目的共同目标是紧紧围绕所处片区的实际需要，通过改造释放的土地空间来弥补短板和优化长板，最终为高质量推进《南沙方案》落地实施提供支撑，也为努力探索具有南沙特色的城中村改造路子贡献经验。　　

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　　南横村改造

　　助力打造国际滨海门户

　　在目前已经开工的城中村改造项目中，南横村属于前期进展较快的项目之一。早在去年9月，南横村就和南沙城市更新投资发展公司签订了合作协议，后者是南沙区专门负责城市更新的国企平台。此后项目在去年顺利实现了安置房首开区开工，并且第一批纳入国家专项借款购买存量房做安置房的项目。

　　因为项目进展顺利，今年2月份全区城中村改造工作现场会也在南横村召开，目前项目首开区安置房建设也在全力推进中。

　　从所处片区的位置看，南横村隶属的港湾街是南沙最年轻的街道，2023年年底才从原来的南沙街拆分而来，整个南沙区的区划也因此从原本的“三街六镇”变为“四街六镇”。

　　因为扼守珠江出海口虎门水道，与东莞的沙田镇、虎门镇相望，港湾街所处区位被视为大湾区黄金内湾核心位置，被赋予《南沙方案》先行启动区、大湾区国际滨海门户等多重战略任务。

　　从功能上看，当前港湾街的功能主要以滨海门户+深海科研+港澳协作为主，这也意味着接下来南横村的改造会积极地向上述功能靠拢。

　　由于区位优势明显，早在20世纪80年代，爱国港商霍英东就把他开发南沙的梦想放在如今港湾街所处的区域，南沙资讯科技园、南沙香港中华总商会、南沙游艇会、英东中学等多个落地于此的项目见证了粤港澳合作的深化。

　　正是凭借这份与港澳合作的历史渊源，港湾街也成为《南沙方案》确立的先行启动区之一，双15%的税率优惠不断吸引企业投资落户，南沙在港澳规则衔接方面有不少新的突破诞生于此。比如南沙国际仲裁中心率先同步运行内地与港澳三种仲裁模式，广州超算中心南沙分中心通过全国首个“点对点”跨境专线服务200多个香港科创团队，南方海洋科学与工程广东省实验室（广州）在香港设立分部，并拨付了内地首笔跨境科研经费。

　　此外，南沙客运港、南沙国际邮轮母港、南沙天后宫、南沙滨海公园等一个个地标也让港湾街道承担起大湾区国际滨海门户的功能，而广州海洋创新“中坚力量”——中国科学院南海海洋研究所、南方海洋科学与工程广东省实验室、广州海洋地质调查局等科研机构也在此深耕，聚焦深海、深地等前沿科技领域，推动广州加速走向“深蓝”。

　　在今年年初港湾街道召开的“共绘邂逅山海新蓝图，共谋浪漫港湾新篇章”2025年高质量发展大会上，街道负责人提出要以城中村改造为抓手，激活产业动能，推动产业与城市功能协同发展，实施城市环境提质提效，建设二十公里美丽海岸线和主次干道，推动文旅产业配套更加完善，打造华南科技成果转移转化高地。

　　沿着上述发展方向，预计下一步南横村的改造也将紧扣科研创新和产业培育，为完善提升国际滨海门户功能贡献力量。

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　　大涌村（上下街）改造

　　完善蕉门城市客厅功能

　　和南横村改造进程基本同步的大涌村（上下街）改造目前也已经进入首开区复建安置地块施工阶段，整体的改造方案也大致确定，未来将围绕文化、商业、产业导入方面继续强化功能支撑。

　　从大的区位特点看，隶属于南沙街的大涌村处于明珠湾起步区的慧谷西部片区，紧邻南沙中心城区蕉门板块，全村的地理范围东临黄山鲁森林公园，南邻塘坑村，西临大岭界村飞地，北至大涌东路，与灵山、横沥岛尖隔江相望，区位优势突出。

　　作为南沙主城区的蕉门河片区主要功能是南沙的城市客厅，片区内部形成了以万达广场、南沙城、香江国际为代表的三大商圈，周边大型居住社区林立，具有浓浓的烟火气。而在产业方面，片区正逐步形成以云从科技、暗物智能等企业为代表的科创产业集群，以粤港澳（南沙城）国际青创社区为代表的青年创新创业基地。

　　公共文化功能是蕉门的另一张重要名片，片区内有南沙图书馆、蕉门河公园、市民广场、国际人才港、喜来登酒店等重要公共设施与商业配套，还布局有规划中的南沙博物馆和南沙大剧院。近期公布的《广州市南沙区文化体育设施布点规划（2022-2035年）》还提出将在蕉门河中心区和明珠湾起步区集聚布局湾区（省、市）级文体设施，围绕三江六岸打造战略型文体设施地标群建筑，形成环湾城市客厅。

　　围绕蕉门当前的城市客厅功能，大涌村的改造方案提出，将构建集购物、展览、居住、休闲功能于一体的文旅消费体验，导入集办公、会展、商业、餐饮等功能于一体的文化产业导向型商业综合体，为文化企业和艺术家提供创作空间，为消费者提供游览休闲空间，同时还将打造工业设计展示中心，引入全球知名的设计展览机构，展示国内外工业设计获奖产品，为区内企业提供对外宣传平台。

　　在公共文化空间方面，大涌村方案还提出打造集户外休闲、餐饮、露营等功能于一体的户外休闲活动空间，结合南沙的疍家渔民文化设置展览节点，让更多人可以了解南沙独特的地域文化。而在产业导入方面，方案提出导入国内外知名数字媒介与创意设计企业，将片区打造为数字创意领域对外开放连接平台，同时还将面向南沙的生物医药、智能制造等重点产业领域需求，做强生产性服务业，提供科技金融、软件技术、信息咨询等产业支撑。

　　整体看，大涌村项目将充分利用改造释放出的土地空间为蕉门城市客厅功能完善提供支撑，通过增加公共文化设施和产业培育支持，助力蕉门片区成为具有高品质公共服务设施与特色滨水环境的发展引擎。　　

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　　庙南村改造

　　加快打造明珠湾CBD

　　和大涌村同属于明珠湾起步区的庙南村改造目前也在努力推进相关工作。

　　资料显示，早在2014年左右，明珠湾起步区全面启动开发建设时，庙南村一部分地块已经进行了征地拆迁，前期拆迁安置的村民已经回迁至灵山岛的复建安置区，而剩余的部分村民将通过本次改造进行安置。

　　属于明珠湾起步区灵山岛尖的庙南村拥有显著的区位优势，东临蕉门水道，西滨上横沥水道，京珠高速公路和广珠东线呈“十”字形贯穿全村，水陆交通十分便利，再加上明珠湾起步区整体功能被规划为南沙CBD，本次庙南村改造预计也将在金融、科创和总部商务功能上有所布局。

　　从整个明珠湾区起步区的开发历程看，陆域面积约3.5平方公里的灵山岛尖早在2014年左右就进行了整体开发，重点发展总部经济、高端商务、金融服务、科技创新等产业，打造现代金融服务集聚区、总部商务办公区和岭南水乡居住社区。经过前期建设，目前该片区已基本完成基础设施建设，落户了中交汇通中心、越秀国际金融中心等总部、金融类项目和部分高端住宅项目。

　　此后，和灵山岛尖一水之隔的横沥岛尖片区也陆续启动开发建设，规划打造成全国首个千亿级国际金融岛。目前国际金融论坛（IFF）永久会址、中山大学附属第一（南沙）医院已落地建成，其他的南沙期货金融大数据产业园项目、中山大学附属口腔医院项目等一批重点项目也在加快推进。特别是去年底刚刚完成主体结构封顶的南沙期货产业园项目是落实《南沙方案》的重点项目，也是全国首个期货金融业全要素产业园区，建成后将成为全国性大型期货金融企业总部及国际性金融服务平台。

　　当前，随着《南沙方案》的落地实施，明珠湾起步区的规划设计也在进一步深化，去年年中南沙公布了《广州南沙总体城市设计优化提升》及《明珠湾核心区规划设计提升》的进展，明确提出未来明珠湾核心区将对标纽约曼哈顿、香港中环等国际先进中央商区，打造为面向世界、体现中国气派的粤港澳大湾区城市客厅、全国高质量城市发展标杆展示窗口。

　　可以预计，随着上述最新规划方案的实施，庙南村改造也将在后续实施过程中作出响应，打造高品质的城市景观和公共配套，为明珠湾起步区打造世界一流CBD提供支撑。　　

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　　珠江街改造

　　支持南沙枢纽TOD 开发

　　珠江街改造项目的相关工作也在持续推进中。由于目前南沙枢纽片区综合开发已经启动，预计下一步珠江街的改造也将重点支持南沙枢纽片区TOD开发。

　　今年3月31日，南沙枢纽片区综合开发项目首期工程正式动工，具体包含南沙站市政综合配套工程（一期）、南沙枢纽片区北部基础设施提升与完善以及科创谷三期和站南广场的经营性项目等内容，后续将按照“成熟一批、实施一批”的开发思路分期推动，争取在2027年底整体基本完工，该工程也标志着南沙枢纽片区综合开发正式拉开了序幕。

　　总面积约10平方公里的南沙枢纽区块是《南沙方案》三大先行启动区之一，区块定位为“未来枢纽客厅、海洋产城极核”，主要功能为广州枢纽门户现代服务区、南沙新兴科创服务集聚区、未来城市与生态生活创新区。

　　其中重点项目南沙站定位为广州市客运枢纽“五主四辅”的辅助站之一，首期站房规模6台14线，远期规划总规模14台29线，规划引入5条国家铁路、4条城际铁路，包括南沙港铁路、深茂铁路、中南虎城际、肇顺南城际以及广州地铁18号线等线路，未来建成后将实现1小时有效通达深圳、珠海、佛山等大湾区主要城市。

　　除了南沙站这个超级枢纽之外，目前区块内部及周边还落户了明珠湾科学园、国际人才社区、九丞科创中心、南沙产发科创谷、复旦国际科创园等重要的科创产业项目。

　　从片区的发展需求看，由于南沙站计划于2028年建成，因此目前整个周边区域的发展重点无疑是围绕交通枢纽的核心功能进行TOD开发，相应地，珠江街改造项目下一步也可以围绕产业和人口进行展开。

　　人口方面，目前南沙枢纽片区所在的珠江街规划人口近25万，其中居住人口约10万，就业人口约15万，规划人口是当前街道常住人口的5倍左右，这也意味着后续珠江街改造可以通过打造高品质国际化的居住社区和生活配套设施来吸引更多的人口流入。

　　而从产业方面看，依托南沙枢纽发展总部经济、高端商业商务和研发创新是整个片区发展的主要路径，因此珠江街改造项目预计也将全力打造高端商务办公空间和科创孵化空间，为片区的产业发展提供支持。

　　总的来看，未来珠江街的改造将力争通过“交通+产业+城市”的TOD融合发展，为南沙枢纽片区的功能完善作出贡献。