广州物业管理条例通过审议即将颁布

南都讯 记者李鑫 实习生倪诗婷 通讯员穗建 10月28日，广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决通过了《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》），预计于今年底颁布。自2017年3月启动到2019年12月人大一审、2020年8月份二审到此次市人大常委会三审，《条例》历时三年半起草，最新的条例共分为8章110条，是广州历史上内容最多的地方性法规。总体上，《条例》对物业管理基本原则和政府等各部门的职责分工作了明确规定；划定物业服务区域；明确业主组织职责，创设物业管理委员会制度，对业主的公共表决权和异议处理机制进行细化完善，对此前广州市施行的物业管理相关条例，即2014年颁布的《广州物业管理暂行办法》，进行空白的填补和具体内容的细化。

创设物业管理委员会，负责组织选举业主委员会

针对物业管理基层行政监管力量不足的现实情况，《条例》还明确要求各区人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理相应的专职工作人员，落实工作经费。

据悉，广州于1998年开始出现业主大会和业主委会。目前，全市已成立业主组织976个，占比约三成。针对业主委员会成立难的问题，《条例》规定，对于符合法定条件的，要求街道办事处、镇人民政府组建物业管理委员会。物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成，业主代表人数应当超过半数；物业管理委员会主任由街道办事处或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和业主代表共同担任。

物业管理委员会负责组织选举业主委员会，执行业主大会的决定，在业主委员会产生后物业管理委员会解散。对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由区房屋行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

健全业主和业主组织的监督管理

《条例》还进一步明确了物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等也应当作为其他重大事项由业主共同决定。

针对业主委员会运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，《条例》首先明确业主委员会的具体职责及委员的资格条件、委员产生方式、人数及任期要求、补选、备案、议事等制度。第二，明确业主委员会应当公开的资料和信息，以及信息公开方式等；明确业主委员会及专职工作人员的禁止行为，并对违反禁止行为的委员设立了相应法律责任；对业主委员会严重侵害业主合法权益的行为，规定镇街可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员，对业主大会、业主委员会的决定违反法律法规规定的，由镇街责令限期改正或撤销其决定。

针对当前业主共有资金管理不够透明，部分业主委员会或者物业服务公司侵占业主共有资金等突出问题，《条例》明确了共有资金的来源、共有资金的管理单位和财务管理制度等，并提出建立共有资金信息公开制度。

物业服务人需公布物业服务费资金年度预决算

《条例》明确物业服务人的具体职责。补充物业服务人在垃圾分类、高空抛物、房屋外立面管理、突发事件应对等方面的职责，对物业服务人违反本条例规定的行为规定相应的法律责任。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，要求物业服务人应当委托会计师事务所进行审计，并制定调整收费标准的方案。审计报告和调整方案向业主公示，调整方案需经法定比例的业主同意。

《条例》还要求物业服务人每年向全体业主公布物业服务费资金年度预决算，每季度公布物业服务费资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费资金的收支情况进行审计。