蛋壳遭遇“排队退租”，长租公寓何以雷声不断

深圳市住建局11月17日发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，规定住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款。同日，西安也出台相关规定，要求住房租赁企业应在监管合作银行开立专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为，并将严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。

近期，长租公寓行业头部企业蛋壳公寓陷入“爆雷”风波，深圳市住建局和西安市政府同时就住房租赁行业发布紧急通知，难免令人产生联想。从11月起，北京、杭州、广州、深圳等地就陆续有蛋壳公寓租客反映自己租住的房屋出现了网络故障、保洁消失等现象。随后，问题进一步显现，没有收到房租的房东开始上门贴条，提出根据合同条文，15天内未收到租金，有权单方面解约，要求租客限期搬离所租房屋，北京和深圳则出现租户排队解约退租现象。

长租公寓的爆雷危机使原先租客-(信贷公司)-长租公寓-(装修公司、公寓员工)-房东的生态链完全被打破，原本是因为运营方资金链断裂而产生的危机，直接受到冲击的却是无辜的租客：收不到租金的房东要收回房屋；收不到装修款的工人贴条威胁换锁；收不到管理费的物业上门催缴；长租公寓员工因领不到工资离职导致无人受理业务；办理了贷款的租户还需要每月还贷款。问题一旦出现，各方均以房子这个不动产作为权益伸张的立足点，倒霉的自然变成了租期未到但需要每天居住在纠纷房屋里的租客。

因此，从当下最紧要的处理纠纷的角度，迫切需要明确各方的行动边界。深圳的“紧急通知”提出，住房租赁企业应当建立租赁纠纷处理机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。具体到最近爆出风波的蛋壳公寓案例，根据相关通知，蛋壳公寓有责任及时处理相关投诉，化解上述各方纠纷。同时，纠纷暂时无法解决的，无论是房东还是装修公司都不能采取过激手段“私了”，而应当诉诸法律途径。

长期来看，“紧急通知”中关于“慎重选择租金收取模式”的表述才是长租公寓模式的真正症结。通知提出，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。通知直接指向现有长租公寓普遍采用的经营模式，高价包租房屋，低价租给租户，以赔本买卖拉新，圈了用户再说，一旦遭遇外部风险，便会触发危机。

与租客签订长约收租，短期交付房东房租，中间运营出现问题，两头只能吃哑巴亏。再加上利用租户个人信用的租金贷套取现金流的方式，好一点的长租公寓拿钱抢占市场收购房源，差一点的长租公寓更是直接圈钱跑路。三套组合拳下来，长租公寓营造了蓬勃发展的幻象，然而现实是长租公寓行业雷声不断，甚至连蛋壳公寓这样一家在租户看来赴美上市风光无限的头部企业也出现爆雷风险。杭州曾于去年发布《杭州市住房租赁资金监管办法》，又在今年进一步防控租赁资金风险，但仍未阻止蛋壳公寓在杭州的危机。

今年9月，全国政协召开“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络协商会议，提出鼓励发展长租公寓，推动租赁房屋提档升级，以更好满足居民租赁需求。作为新兴行业，长租公寓对于业务模式的探索，都需要立足于住房租赁服务这个基础，而不能任性地以创新为名进行金融运作，运营者获得收益，却将风险全部留给房东、租户和社会。