中介教唆客户包装企业 多次流转规避银行监控

南都资料图

[编者按] 日前，北京、上海、广州、深圳等多地金融监管部门对涉房资金进行精准调控，先后启动银行自查和监管核查，一场围堵消费贷、经营贷等违规流入楼市资金的行动在全国开展。除了金融监管部门，针对二手房和中介服务结构，各地开出猛药、“见招拆招”，不断升级楼市调控措施：广州发布《2020年度广州市房地产中介信用白皮书》，公布去年“失信”中介机构；今年年初，深圳出台政策，规定夫妻买房只能登记在具有购房资格者名下。

　　关键词 金融监管

北京、上海、广州、深圳等多地金融监管部门对涉房资金进行精准调控，围堵消费贷、经营贷等违规流入楼市的资金。截至3月24日，北、上、广、深四地检查的初步结果均已发布。

部分银行存在审核不严格问题

多地发布的通报信息显示，部分银行在发放个人经营贷、消费贷的过程中，确实存在审核不严格的问题，与此同时，存在中介机构“推波助澜”，教唆客户包装企业，并通过多次流转的方式规避银行监控的现象。

——贷款审核不严格。对成立企业时间与购房日期相近、持股时间短、企业办公场所无实际经营迹象、未有可覆盖与贷款规模相匹配的企业经营性流水证明、短期内有购房记录、购买抵押房产资金来源可疑等情况，部分银行未能在贷款审核中从严把控，亦未严格核查资金流向。

——宣传展业不规范。部分银行业务人员在展业时，营销话术不规范，甚至存在变相引导客户违规使用信贷资金嫌疑。个别员工与贷款中介机构私下合作，在网络、电话等渠道无序宣传营销，扰乱市场秩序，造成负面社会影响。

——房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推，涉嫌违规的操作方式包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

值得一提的是，此次多个地区在通报的同时还公布了典型案例。深圳通报的一典型案例显示，平安银行深圳分行客户钟某于2020年3月16日通过全款一次性付清方式购买房产，次日设立企业，持股100%，持有房产刚满六个月即向平安银行深圳分行申请房抵经营贷，贷款金额226万元，资金受托支付至张某在农业银行的个人账户。当日，张某向刘某等16人合计支付资金217万元，其中支付至刘某178.77万元，经核实为代钟某购买某住宅楼尾款。深圳市Ｚ房地产经纪有限公司为钟某购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

多地表态：严肃查处 违规贷款要收回

多地银保监局、多地人民银行分支机构均表示，进一步强化经营贷业务审核与管理，持续防范信贷资金违规流入房地产领域。对于已经发现的违法违规行为问题，将严厉查处，对违规贷款进行收回或制定清收计划。

北京银保监局表示，目前已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。后续，将根据调查取证结果，对贷款“三查”不到位的银行或未履职尽责的工作人员依法依规进行严肃处罚。

上海银保监局表示，将对违规贷款进行收回或制定清收计划，对各项检查发现的信贷资金问题建台账、列清单，明确整改措施、责任人和完成时限；在信贷管理系统内设置用途风险提示，建立风险预警监控管理平台；加强客户准入管理，建立客户风险量化得分体系。

人民银行广州分行、广东银保监局提醒广大金融消费者，要及时了解国家“房住不炒”的调控政策及相关贷款政策，提高法律意识、诚信意识和风险防范意识，通过正规渠道合法合规申请和使用贷款，避免形成不良记录和造成经济损失。

严查已扩围至“新一线”城市

值得一提的是，除了北上广深一线城市相继启动检查之外，杭州、成都、西安等热门城市也相继被监管部门督导。日前，住建部相关负责人带队到成都、西安调研督导，要求管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。

浙江已发文要求浙江各金融机构对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查。据悉，浙江监管机构将把各金融机构房地产信贷政策执行情况作为宏观审慎评估、金融机构综合评价、监管评级的重要内容，对房地产贷款增速过快、占比过高的金融机构强化政策约束。同时，严格执行审贷标准，强化借款人资格审查。禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。　　新华社

　　关键词 中介信用

　　广州中介服务机构 去年6家列为“失信”　裕丰、链家、德诚行投诉量排前三，全市已为4088家中介服务机构和11万多名从业人员建立信用档案

3月23日，广州市房屋交易监管中心和广州市房地产中介协会联合发布《2020年度广州市房地产中介信用白皮书》(以下简称2020年度《信用白皮书》)。截至2020年12月31日，广州市已有4088家中介服务机构和115907名从业人员建立信用档案。

2020年，广州市房屋交易监管中心和广州市房地产中介协会受理的“12345”及投诉案件共计1129宗，其中因“中介服务不到位”导致投诉的情况较2019年增加明显，达到239宗。

19家中介服务机构信用“优质”

据悉，这是《信用白皮书》连续三年发布。2020年度《信用白皮书》显示，广州已有4088家中介服务机构，2611个分支机构，115907名从业人员建立了信用档案。

从6699个备案门店分布来看，天河区有1476个，数量仍为全市最多；越秀区以1368个位居次席，但同比是全市唯一下降的区域；其余各区备案门店都有不同程度的增加，其中黄埔区新增95个，增量为全市之最，一定程度上与2020年黄埔区二手住宅市场交易的快速发展正相关。

中介服务机构的信用等级是大众最关注的信息之一。99.75%的中介服务机构信用等级是“诚信”和“暂定诚信”及以上。等级为“优质”的中介服务机构数量有19家，同比持平，信用评分最高的前五家分别为广东合富房地产置业有限公司、广州越秀兴业地产代理有限公司、广州方圆地产顾问有限公司、广东链家房地产经纪有限公司、广州市世联房地产咨询有限公司；“良好”的数量6家，同比减少22家。

信用等级为“预警”的机构有4家，为广东古格控股股份有限公司、广州福业房地产代理有限公司、广州市金发物业代理有限公司、广州仁荣房地产销售代理有限公司。

“失信”等级机构共6家，为广州市邦际房地产中介有限公司、广州市锦荣房地产代理有限公司、广州市有一家房地产代理有限公司、广州市淘房投资有限公司越秀分公司、广州市捷邦房地产代理有限公司、广州市富王房地产代理有限公司。“失信”的中介服务机构同比2019年减少8家。

信用等级为“诚信”的从业人员超8成

2020年，在115907名建立信用档案的从业人员中，信用等级为“诚信”的从业人员共计100197人，占86.45％，信用等级为“暂定诚信”的共计13795人，占11.90％。具体来看，信用等级为“优质”的从业人员共647人，“良好”共计1256人，“预警”“失信”分别有9人和3人。

值得指出的是，2020年广州房地产中介行业信用等级为“优质”的从业人员较2019年增加524人，连续两年保持较快增长趋势。

“强制或捆绑销售”投诉量减少

2020年，广州市房屋交易监管中心和广州市房地产中介协会受理的“12345”及投诉案件共计1129宗，其中因“中介服务不到位”导致投诉的情况较2019年增加明显，达到239宗。

得益于主管部门对行业监管力度的加强，以及“房屋状况说明书”的推行和线上查册系统等便民服务功能的上线，因“未核查或隐瞒交易房屋真实情况”或“收费项目标准不透明，强制或捆绑销售”导致投诉纠纷发生的情况较2019年分别减少34宗和23宗。

从被投诉中介服务机构/品牌来看，1129宗咨询及投诉案件共涉及201家中介服务机构。其中投诉案件量前10的中介服务机构与品牌，共计被投诉620宗，占投诉总量的54.92%。裕丰地产以206宗的投诉总量居第一；广东链家房地产经纪公司与德诚行地产分别以117宗、100宗的投诉总量分居第二、第三位。

根据投诉量与2020年度二手住宅网签量计算交易投诉比计算，广州市祈安地产代理有限公司与裕丰地产分别以0.33、0.23的交易投诉比分列一、二位，而广东中原地产代理有限公司和广东链家房地产经纪有限公司交易投诉比均为0.01（即100宗交易中仅有1宗出现投诉）。

值得一提的是，2020年，广州市住房和城乡建设局对广州市房地产中介行业共计作出28宗行政处罚及行政处理，同比2019年减少11宗，其中行政相对人为从业人员与中介服务机构的分别有13宗、15宗。

被处罚最多的三种情形分别是：促成签订买卖合同前未对交易房屋产权查册、为违反法律和政策的房屋交易提供服务、未依法查验并书面告知当事人。

一号楼工作室出品 采写：南都记者 莫郅骅

　　关键词 楼市乱象

　　户口、社保、婚姻限购都可“定向爆破”猖獗的中介耗损调控成效

想买房，但没有购房资格，怎么办？

花点小钱，就有中介提供落户、代缴社保、寻人结婚等服务。中介机构“明码标价”，“定向爆破”，各种招数层出不穷，有的甚至违背社会道德底线。

——交钱落户规避限购。为应对外地来渝“炒房热”，重庆市现行楼市调控政策规定在渝无户籍、无企业、无工作的“三无”个人，购房不得贷款，并需缴纳0.5%的房产税。

——代缴社保养“房票”。设置社保缴纳年限，已成为限购政策的标配。尤其是在落户较难的一线城市，缴纳社保是获取“房票”的重要方式。从北京到深圳工作的张女士，一方面不愿舍弃北京社保和购房资格，但又渴望在深圳买房。把户口落到深圳后，她于2021年初找了一个中介公司代缴深圳社保，每月支付10%的服务费。她说：“这样，三年后，我就有资格在深圳买房了。”

——“假离婚”“假结婚”破解限购限贷。楼市限购、限贷政策实施后，在重点限购城市，家庭购买第二套住房普遍需要支付七成首付，且贷款利率需上浮，禁购第三套住房。为了获取购房资格、首付比例、贷款利率等方面优惠，增加购房杠杆，一些夫妻通过“假离婚”方式，将夫妻房产转移给一方，另一方购置房产后再复婚。

来自苏州的魏女士，为了在深圳买房，经中介介绍，2020年上半年与在深圳有购房资格的一名男子结婚，买完房后，马上离婚，婚姻关系仅维持了约一个月。她告诉记者，中介报的“假结婚”收费标准是“单签（对方只在办理婚姻关系时签字）3万元，双签（对方在办理婚姻关系和银行贷款时都签字）5万元。”

户口、社保、婚姻……几乎跟购房资格相关的每一个环节，都曾经存在或者目前仍然存在违规操作的漏洞。在利益驱使下，中介服务越来越“多元化”。各地政府只好“见招拆招”，不断升级楼市调控措施。

近期，深圳、上海、杭州、广州等地都在不断通过“打补丁”的方式强化限购政策落实。2020年7月，深圳发布调控新规，将购房门槛从“落户”提升为“落户+三年社保”。为了封堵“假结婚”乱象多发，今年年初，深圳出台政策，规定夫妻买房只能登记在具有购房资格者名下。夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房。

据中原地产统计，2021年以来，各地出台楼市调控政策已经超过百次，政策不断加码抑制楼市过热。　　　　新华社