要让新市民和青年人在城里留得下住得体面

　　7月26日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(下简称《公告》)。

公告指出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

　　近段时间以来，围绕稳房价方面，中央多部门接连发布多项政策或通知。

　　7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，会议深入学习贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。

　　韩正强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

　　韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

　　在7月23日，住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，指出接下来将重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等房地产市场的突出问题，从源头上规范房地产市场秩序。

　　而在7月27日下午，住房和城乡建设部又召开新闻发布会，邀请专家围绕加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作回答记者提问。

　　早在6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

　　具体到地方，最近一段时间多个城市也陆续公布公租房情况。

　　在广州，今年广州共推出8763套户籍家庭公共租赁住房（以下简称“公租房”），从7月27日起接受符合申请公租房条件的轮候家庭意向登记，并将于10月27日公开进行摇号预分配。

　　据悉，此次登记主要面向2021年8月13日前（意向登记结束前）取得公共租赁住房有效轮候号（取得有效轮候号是指取得公共租赁住房轮候号且公共租赁住房保障申请受理后审核通过的），符合公共租赁住房配租条件的轮候对象。

　　分类减税比例

　　公告显示，为进一步支持住房租赁市场发展，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

　　对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

　　此外，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，亦适用于上述税收政策。

　　减税适用范围

　　公告指出，本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门可会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对所在地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

　　公告指出，各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将所在地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新。

　　从公告可见，这一份减税公告自2021年10月1日起执行。原《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（四）项规定同时废止。

　　声音

　　浙江工业大学副校长虞晓芬

　　此举就是要打破新市民、青年人等住房困难群体买不起房又租不好房的困局。通过政府给政策，充分发挥市场机制的作用，引导多主体投资，多渠道供给，大幅增加与新市民、青年人需求相适应的小户型低租金的房源，有效缓解量大面广的新市民、青年人阶段性住房困难，让新市民、青年人在城市里留得下，住得体面。

　　上海市房地产科学研究院院长严荣

　　意见是健全我国住房保障体系的指导文件，回应了当前我国住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的明显短板，也提出了几条过去想明确而没有明确的政策。“一是降低成本，主要以不花钱或者少花钱为导向降低租赁住房的用地成本，使租赁住房转起来；二是建立闭环审批机制，使审批走得通，解决行业中一直存在的痛点；三是创新性地提出了项目认定书，由城市政府的保障性租赁住房工作领导小组或授权牵头部门出具保障性租赁住房项目的认定书，使税收优惠政策和民水民电民气价格都能够落实；四是财政、金融等一系列扶持政策，给市场主体提供相对稳定的发展预期。” 　新华社

　　专家解读

　　最新减税政策极大利好企业

　　广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文认为，现在政府大力发展租赁性住房，特别保障性租赁住房，对解决大城市住房问题，特别解决北上广深的住房问题有很大的作用。

　　“最新减税是一个很积极的行为”。赵卓文表示，个人出租房屋原来已有减税办法，但住房租赁企业出租房屋的税费当前仍然还是很高，除了出租税、企业所得税还有各种税。现在的政策目的是鼓励企业去做经营性住房，降低企业负担，促进租赁性住房的发展，让住房租赁企业的回报率有所提高。

　　赵卓文说，在2017年出了租赁性住房政策后，不少大型国企主动做一些租赁性住房，主动去拿地建房或者收购房源进行经营之类，但相对房价，住房租金本身就很低，没有什么泡沫，所以盈利也是微利。他认为最新的减税政策极大利好企业，“比如企业向个人出租房屋原来是按5%征收，现在是1.5%，假设收租100万，原来交5万元的税，现在只需交1.5万元的税，从中可以省下不少税费。”

　　更应在土地、资金成本上加大鼓励倾斜力度

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，对于租赁企业来说，最大的成本是房屋建设和运营成本，特别是资金成本非常高，整体租赁企业的投资回报率都不高，这种情况下，政府降低税费对于企业来说是利好政策，但影响相对有限。张大伟认为，更应该在土地成本、资金成本上加大鼓励倾斜力度。

　　全国30强房企70%已涉足长租公寓业务

　　克而瑞广佛区域的首席分析师肖文晓认为，按照2019年4月1日起执行的全国增值税税率调整，一般纳税人提供不动产租赁服务的增值税税率为9%，此次税收优惠之后，一般纳税人的出租税率大幅下降，这对本身处于微利甚至不小心就会亏损的住房租赁企业无异于注入了一针强心剂。

　　根据克而瑞的统计，目前全国TOP30房企已经有70%的企业涉足长租公寓业务领域，但是从近年的发展来看，从一开始的蜂拥而上到去年长租领域频繁出现“爆雷”事件，除了个别房企还在加大运营力度之外，不少企业还是处于试水的阶段，甚至也有部分企业收缩业务，很大程度上就是因为行业的各项政策支持还有待落位，盈利预期不如人意。

　　肖文晓表示，出租税率的下降客观上有利于降低租赁企业的成本，从而为租赁企业给租客提供更具性价比的优质租赁服务提供了空间，因此租客也会间接受惠，但是除了保障性租赁住房以外，市场化的租赁住房价格始终还是由供求关系决定的，所以在减税之后不一定会有立竿见影的差别，还是要具体到项目来看。

　　国家应该扶持标准化规模型企业做住房租赁

　　广东省公寓管理协会会长、广州市房地产租赁协会会长刘昕表示，中央这次对租赁性住房企业减税，对整个住房租赁行业有非常大的利好。一来能促进业主方愿意把住宅放给租赁企业，虽然租金不会有太大的降低，但是至少在税收上降低了税赋，“原来确实是租赁企业只有微利，税赋也很难去保证”。

　　刘昕说，现在政府大力推进保障性住房，广州国企的城投、珠实、越秀都有参与，各个区也在围绕低收入人群做一些保障性的住房。这个税收政策调整以后，可以鼓励租赁市场增加供应，但实质性的房源增加还需要相应时间。

　　刘昕认为，这次的减税政策不会对楼市有太大影响，也明确国家的政策就是“房住不炒”，目前减税就是为了加大住房租赁供应。他认为，国家应该扶持一些标准化的规模型企业做住房租赁，而不是将房子交给二房东去运营。当前在广州市场，比较多的租赁房源仍是掌握在二房东手里。

　　刘昕认为，“接下来预计除了国家政策以外，广州也会出台一些对这个行业特别利好的管理规范制度或者政策”。

　　A04-07版 采写：南都记者 邱永芬 南方日报记者 张子俊 张玮（除署名外）