广东去年开工改造老旧小区1500多个

　　广州荔湾泮塘五约历史文化街区修旧如旧。南都记者 何玉帅 摄

　　据住建部消息，经汇总各地统计、上报情况，截至2021年11月底，全国已新开工改造城镇老旧小区5.47万个，超过了政府工作报告提出的全年目标任务。相较于2020年数据，2021年全年改造数量、惠及居民数量实现新的突破。

2021年国务院《政府工作报告》提出，2021年计划新开工改造城镇老旧小区53988个。其中四川省最多，达6245个；河南、陕西、湖南、山东、河北五省计划开工量均为3000多个；计划开工量在2000多个的有云南、湖北、福建、甘肃四省。

按小区数计算，广东开工率115%

　　截至2021年9月底的统计显示，2021年计划任务全部开工的地区有14个，分别是：上海、安徽、新疆生产建设兵团、河南、山东、河北、江苏、黑龙江、新疆、江西、吉林、甘肃、青海、海南。

　　开工率在90%以上100%以下的地区有13个，分别是辽宁、广东、广西、湖北、内蒙古、天津、宁夏、云南、重庆、陕西、浙江、贵州、北京；开工进展排名靠后，低于90%(未含90%)的地区有5个，分别是四川、湖南、福建、山西、西藏。

　　2021年广东计划全省开工改造城镇老旧小区不少于1300个，惠及超过25万户居民。2021年，全省已开工改造超过1500个老旧小区，惠及约31万户居民。按小区数统计，开工率已达任务底数的115%，提前实现省十件民生实事城镇老旧小区改造年度任务底数目标。

中央财政下达补助资金超2450亿元

　　在2021年8月31日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，住房和城乡建设部从2017年开始试点探索，2020年，国务院办公厅印发了《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》，这个指导意见明确了城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务以及政策机制。加大补助支持。中央安排补助资金，支持各地有序实施老旧小区改造。从2019年以来，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元。

　　根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

　　上述《指导意见》显示，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　黄艳介绍，2019年-2020年，全国累计新开工改造城镇老旧小区是5.9万个，惠及1088万户居民。2021年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，涉及居民900多万户。

　　破局

　　燃气、电力、排水、供热等配套基础设施成为改造重点

　　　　补上老旧小区　配套设施短板

　　国家发改委、住建部日前联合印发《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，要求对2000年底前建成的需改造城镇老旧小区配套设施短板进行摸排，以燃气、电力、排水、供热等配套基础设施和养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施为重点，进行优先改造。

这些“看不到”“难看到”的地方，是老旧小区运行的痛点堵点。补上配套设施短板，让居民充满期待。

三大难点

产权归属纠纷多

操作空间有限

社区意识滞后

　　记者采访发现，对于老旧小区改造，由于多方面制约，老旧小区常常是“小修小补易，提质增效难”，不少地区面临“改了面子，改不好里子”的难题。

　　相比于大拆大建、推倒重来，城区老旧小区改造在大幅提质上仍面临诸多瓶颈。

　　一是产权归属纠纷多，难以形成统一规划布局，掣肘顶层设计。由于历史的原因，一些老旧小区产权状况复杂，甚至同一栋楼内的房屋会分属不同的产权单位，由不同的物业机构管理。

　　某北方中心城市一小区修建于上世纪50年代，房屋有15家产权单位，其中13家央产，1家军队产权，1家市属产权。辖区内单位20家，其中，中央单位6家，市属单位5家，区属单位3家，企业3家。

　　该小区所在的街道办事处干部刘明(化名)表示，2019年9月，当地政府部门对该小区公共空间再造项目实施方案进行批复，并批复资金5600余万元，但“产权多，难以形成合力，有时要多头跑，有些环节最后还是协调不了”。

　　二是在基础设施建设和提质升级上，面临资金短缺、可操作空间有限等问题。广西壮族自治区建筑科学研究设计院副院长朱惠英介绍，由于老旧小区建设年代久远，原先的建筑节能设计材料、排污管道、线网电压等与现在的实际需求存在较大差距，而这些恰好又是影响舒心居住的关键，同时也是资金投入缺口较大的难点。

　　三是居民社区意识滞后，难以形成可持续发展的长效机制。湖南省永州市冷水滩区的通化街社区党委书记严剑说，通化街社区常住人口有1.6万人，其中户口在本地的只有6000多人，其余大部分是周边农村进城买房的农民。“一些居民的意识上不来，没有花钱买服务的意识。”严剑表示，物业费收取、小区环境治理、社区文化建设等事项，都需要有居民意识作保障，否则做起来会比较困难。“老旧改造不如‘新纸作画’，实施起来受到诸多限制”。

建设好、更新好、管护好

—加强事中事后监管，推行物业专业化管理，完善长效管理机制

　　补上老旧小区配套设施短板，是一项复杂而细致、牵涉面广的大工程。

　　“我们希望把铸铁管换成PVC（聚氯乙烯）的，但这真的是大工程，要换就得整串换，需要有人组织协调、各户统一行动。当然，也需要不少钱。”陈军告诉记者，要解决排水设施老化的问题，单凭个别业主和物管公司的力量是远远不够的，需要多个主体在各环节形成合力，才能实现“标本兼治”。

　　王淑珍表示，设施建好了，也要管好，这就要提升社区、物管和相关部门的服务管理能力。“我们小区停车位不仅缺少，而且管理无序。有的户一个也没有，有的人却占有多个。时间长了，很多居民对设施管理者缺乏信任。”

　　配套设施改造，需要压实责任主体。《通知》强调，首先要落实专业经营单位的社会责任和安全责任，做好安全巡查和设施管养。在完善长效管理机制方面，各级城市（县）要履行安全管理主体责任，相关部门要按职责开展安全监督检查。此外，要建立居委会、业委会、物管公司等广泛参与、共商事务、协调互动的社区管理新机制，推进社区基层治理体系和治理能力现代化，共同维护改造成果。

　　改造过程中的统筹协调也很重要。《通知》在工程质量安全监管方面对项目行业主管单位、建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位均提出相应要求，同时明确强化项目建设统筹协调，优化空间布局和建设时序，避免反复开挖。

　　此外，部分老旧小区由于历史原因没有物管、配套设施产权不明晰，成为中长期配套设施维护更新的障碍。《通知》明确，城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管；引导将相关配套设施产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。

摸排“看不见的地方”

—排查配套基础设施存在的安全隐患，摸排民生设施缺口情况　

　　老旧小区的“老”和“旧”，不仅体现在具体的楼龄上，更隐藏在许多“看不见的地方”。

　　“加装电梯、路面硬化，这些都是‘看得见的地方’，而‘看不见的地方’也应成为改造的重点对象。”提起老旧小区改造，北京市海淀区某老旧小区居民陈军这样说。陈军所居住的小区建成于上世纪80年代初，由于楼龄较老，小区配套设施存在排水设施老化、暖气温度不高、入户光纤网速较慢等问题。对民生设施缺口，老旧小区的居民们同样有很强烈改造意愿。

　　“楼门高出地面5级台阶，却没有无障碍设施，对于坐轮椅、拄拐杖的老人特别不方便。小区里老人多、孩子多，缺少养老托育设施。”年过八旬的王淑珍老人住在北京市朝阳区一处建于上世纪90年代的小区，眼下就有一桩烦心事：“我们这里是一梯两户的结构，有些业主干脆就把电梯外的公共空间圈占了，打隔断、存杂物，感觉很不安全，但物管又没有执法权，现在成了‘老大难’问题。”王淑珍说。

　　这些“看不到”“难看到”的地方，既包含市政配套设施等基础类改造内容、满足居民生活便利需要的完善类改造内容，也包含丰富公共服务的提升类改造内容，正是下一阶段老旧小区改造的重点。《通知》要求排查燃气、电力、排水、供热等配套基础设施以及公共空间等可能存在的安全隐患；摸排养老、托育、停车、便民、充电桩等设施缺口情况。在此基础上，上述设施将作为重点内容得到优先改造。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲表示，老旧小区相关设施改造是一项包括前期立项、中期建设、后期管理维护在内的系统性工程，前期摸排到位、面向居民做好解释引导，是做好改造的重要前提。具体实施过程中也要坚持因地制宜、分类施策，力争做到一地一策、一小区一策。“摸清情况，找准短板，在改造过程中首先力求实效，可极大提升老旧小区居民获得感、幸福感。”任兴洲说。

多渠道筹措资金

—统筹地方财力；鼓励金融机构参与；引导居民出资参与

　不少居民和专营单位、物管企业工作人员在接受采访中表示，配套设施和民生设施改造作为老旧小区改造的难点，“难就难在资金”。明确多种资金来源，正是《通知》的一大亮点。

　　一方面，《通知》强调，中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目；各地应统筹地方财力，重点安排消除城镇老旧小区各类安全隐患、提高排水防涝能力、完善养老托育设施、建设停车场和便民设施等城镇老旧小区配套设施改造内容。同时，专业经营单位要落实出资责任，优先安排老旧小区配套设施改造资金。

　　另一方面，《通知》指出，发挥开发性、政策性金融支持的重要作用；鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；对养老托育、停车等有一定盈利的改造内容，鼓励社会资本专业承包单项或多项等；按照谁受益、谁出资原则，积极引导居民出资参与改造等。

　　为落实“谁受益、谁出资”原则，《通知》给出了具体办法：在引导居民出资参与改造时，可采取直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式。同时，建立健全住宅专项维修资金归集、使用及补建续筹制度；统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障后续管养资金需求。

　　任兴洲解释，考虑到老旧小区自身特性，配套设施改造资金需要多渠道筹措。这既非财政“大包大揽”，也非业主完全“自掏腰包”，而是通过中央财政、地方财政、居民、社会资本等多主体参与共建共改。

A08-11版 统筹：杨存海 易福红

采写：南都记者 邱永芬 莫郅骅 王艳玲 冯芸清 通讯员 穗建 南方日报记者 郎慧 梁素 张峰 通讯员 周小瑜 综合新华社