香港楼市刚需主导 抗跌能力很强

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　　施永青 香港房地产代理龙头、中原地产集团创办人及董事会主席，被人称为“地产代理之父”。

　　“一个地方经济好，房地产才会好。当全球经济放缓，有些地方可能负增长，香港多少会受影响。因为香港是外向型经济体。如果单靠本地内循环，就只是‘塘水滚塘鱼，冇啖好食’。香港主要是靠内地。这样香港才有角色可以扮演。经济有增长，家庭平均收入上升，买楼需求亦会增长。”

　　以前，不少香港投资者认为，香港的楼市与股市之间存在一定的正相关性。如股市连跌数个月，楼市就会在一段时间之后，跟着一起下跌。历史上，1997年亚洲金融风暴，股市下跌近七成，楼价也跌了近七成。

　　但香港回归以来，金融业蓬勃发展。与之息息相关的房地产业，近20年更是走出一波长红走势。

　　2008年金融海啸，股市下跌七成，楼价只下跌约25%；最近遭遇疫情影响，股市从2021年初约30500点，下行至约20000点，下跌幅度逾1/3，但楼市却基本持平。

　　这是什么原因造成的?香港的房地产市场未来走向何方?香港的楼市是否会迎来拐点?我们专访了香港中原地产集团的创办人及董事会主席施永青。

　　香港楼市20年持续上升

　　源于国家经济全面腾飞和本地刚需

　　记者:香港回归以来，尤其是从2003年到2022年，楼市长期上升，涨势延续近20年，当中的主要上升动力是什么?

　　施永青:1997年之前，香港楼市大约是升5年、跌3年，每个波动周期都不过10年，但这次一升就由2003年升到2022年，持续近20年。任何资产市场都有周期，向来有一定的规律，但过去20年中国处于一个非常大的上升周期。香港此前的楼市波动规律也因此发生了变化。

　　香港楼市过去的上升动力，主要来自国家经济的全面腾飞。如果没有祖国经济腾飞带来的动力，令香港的特殊功能得以充分发挥的话，我相信中间会出现不止一次的楼价显著回落。

　　记者:曾经有传言声称，香港楼价持续上涨的原因之一是受到南下资金的炒作，你如何看待这种观点?

　　记者:伴随祖国经济的腾飞，香港找到很多属于自己的机遇，因此香港人整体收入有所增加，有了钱就有能力买房地产。而这期间内地资金流入其实只占很小一部分。例如一般的中小型单位，即“大路”市场，大部分买家都是香港人买，即使楼价最高峰的时候，以成交量计，外地客买的楼不超过本地交投量的10%，通常是只有3%-4%左右。

　　香港政府2012年推出30%的买家印花税政策，进一步限制了这些资金流入楼市，现在，外来资金的比例只占香港楼市成交量的百分之零点几，不足以撑起楼市。所以即便在以前未有相关税收限制时，外来资金也只能叫做“推波助澜”，要是没有本地资金投入作为基础，这些外来资金无法“兴风作浪”。

　　好楼盘让买家“争破头”

　　楼市拐点是否出现还是要看中国经济

　　记者:近来，有人看跌香港的楼市，但至今香港楼市仍守在高位。你认为支持楼市的动力是什么?

　　施永青:很多看跌楼市的人，是因为觉得股市跌了这么久，楼市没理由不跌。但香港楼市的抗跌能力的确很强。当中一个主要原因是，香港楼市的参与者和股市的参与者有一个根本性的区别。香港股市的参与者全是投资者，但楼市参与者则不同，香港楼市99%的参与者都是刚需自用型买家。例如结婚要买楼、有孩子或收入多了也会换楼，这就是刚性需求。现在香港因为供应短缺，每年平均只有1.5万至1.6万个住宅单位供应。如果以香港750万人口约250万个家庭计算，只要每年有1%的家庭有买楼需求，就需要2.5万个住宅单位，但现在香港楼市只有1.5万个供应，供需缺口较大。这样一个由刚需主导的楼市，大跌的机会相信不大。

　　记者:由于美国加息的影响，全球经济衰退风险升高，在外部不稳定因素影响下，你认为香港楼市将何去何从?

　　施永青:美国加息使得同业拆息上升，供楼难度增加，这些都是实质性影响。我认为下半年甚至还会调高最优惠利率，令消费者实际供楼的负担能力下降。因此，叠加其他负面消息影响，下半年楼价遇到阻力已是无可避免，现在的问题是，会不会出现连锁反应。

　　不过，近年一些条件好的新楼盘，例如铁路上盖或价值合理的，买家仍是会“争破头”。现在，银行也乐于贷款给买家，对楼市仍是支持的态度，这使得市场相对稳定。至于楼市拐点会否出现，长远还是要看中国经济，如果中国增长没有这么多了，香港特区得益少了，那么能够流入房地产的资金自然减少，发展商要减价卖楼，楼价便难升。

　　记者:新一届特区政府上任之后，楼市将继续成为焦点议题。你对未来的房屋政策有什么建议及期望?

　　施永青:一些最基本的问题迫切需要解决。例如不同的地块要改变用途，就需要香港城市规划委员会加速配合，做出全面的规划才可以。政府要和香港人讲清楚，满足市民居住刚需的计划要有压倒性的地位，这样才能释放出更多可用的土地。

　　重心放在大湾区

　　上百个慈善项目遍及内地十多个省份

　　记者:中原地产在1992年进军内地市场，早期曾经风光无限，近年则面对激烈竞争。你如何评价这30年来中原地产在内地的发展?

　　施永青:初到内地，中原地产的发展相对顺利。2000年以后，国家的经济发展到一定水平，出现了一批新的企业家。他们的基本策略是先占领市场，达到垄断地位后再慢慢赚钱，或者通过上市筹集资金。我们的习惯则是将赚到的钱再进行投入，如果用别人的钱、拿投资者的钱会“周身唔舒服”。因此如果遇到这样的对手，我们的竞争力便相对弱了，现在我们要重新调整好策略，关键是要先生存，然后再伺机而动。

　　记者:近年来，香港人到大湾区创业及就业蔚然成风。你认为香港年轻人如何才能在湾区开创出一片天空?

　　施永青:我们很早就已经在大湾区布局了，大湾区是中原地产在内地投放最集中的地方，我们当然是看好，才把重心放在大湾区。但这并不意味着去大湾区就会成功那么简单。如何在大湾区发展中找到自己的定位呢?坦白说，香港的新一代都是富二代，不是说真的很有钱那种，而是不愁吃穿，他们身上欠缺上世纪六七十年代的香港人那种拼搏精神。大湾区的经济动力相对更足，但你要做得比别人好，有更强的竞争能力，才可在大湾区发展中获得机会。

　　记者:多年来，你一直在内地从事慈善公益，随着中国乡村振兴事业的不断推进，你的慈善基金如何与时俱进?你的金融扶贫(如微贷)的成效如何?

　　施永青:我的慈善基金，一些以前做的项目，现在在减少，或者不做了，例如兴建学校、筑路修桥等，因为，这些项目现在国家建得好很多，也不用我们再来兴建。在金融方面，慈善基金除了有做小额贷款，更多的是在农村鼓励他们成立合作社、统销统购、介绍新的种植及饲养方法，来增加农民的收入。

　　现在中国的扶贫工作成效显著，农村整体的生活水平已有所提升，但协同扶贫方面仍有一定的需要。因此，我的慈善基金仍然还会不断物色不同项目去做，现在我们同时进行的还有超过100个项目，遍及内地十多个省份。

　　香港经济日报

　　统筹:张志慧

　　朱震　刘丽丽

　　采写:朱震

　　视频:马锦辉

　　黄耀文　吴俊彪

　　摄影:黄建辉