刚需盘成交平淡 高端盘表现亮眼

　　晚霞映照下的珠江新城。 南方日报记者 张由琼 董天健 南都记者 陈冲 摄

　　8月广州，负责二手房交易的中介老程来到海珠区滨江东路，此行是为了促成一单千万元级别的二手房交易。“可望塔望江，3房，面积140平。”买方出手果断，不到一周就定下了交易意向。“改善性买家一般预算足，不会有太大的犹豫。”广州二手房市场去虚火之际，改善性住宅却悄然走出了独立行情。据广州中原研究发展部监测，2022年上半年，广州刚需盘源成交平淡，90平以上二手房源成交占比提升明显，由2021年的42.2%跃升至48.1%。其中高端改善性盘源表现亮眼。房地产研究机构克而瑞的数据显示，2022年前7个月，广州千万以上二手住宅成交996套(网签备案)，平均每天成交4.7套；5000万元以上的二手“顶级豪宅”已成交9套。

　　逆市现象背后

　　为了住得更好，或者看好投资

　　“春江水暖鸭先知”，胡军夫妇直观地感受到这句话在当下楼市的演绎。在此之前，他们已在番禺区钟村附近住了十来年。今年以来，楼市调控渐趋松绑，兼因第三个孩子即将出生，夫妇二人动了置换念头，目标是品质更好、价值更高的市中心二手房。胡军是一名行事谨慎的企业副总，按照他的设想，买房应先“徐徐图之”，定下之后最好能马上“拎包入住”。

　　最初，夫妇二人看中的是一套位于珠江新城板块的二手房。还没过一周，中介告诉胡军，房子已被另一位买家定下。“上半年广州信贷环境明显松绑，对于‘手有余粮’的改善性买家而言，目前确实是一个不错的时机，只要房子符合需求，马上谈妥都是常事。”地产中介徐青说。

　　这类高净值人群是豪宅市场的核心客群。据胡润《2021中国高净值人群家族安全报告》，2021年，广州千万人民币净资产家庭数量有6.9万户，次于北京、上海、香港和深圳。徐青看得清楚，这类人群买高端住宅的逻辑很简单：为了住得更好，或者单纯看好。

　　前者重在改善居住体验。“基数大、购房逻辑清晰”，这类客户一般已在市区持有刚需住宅，但对大面积住宅的意愿更为强烈。“毕竟刚需住宅面积有限，改善性住宅尤其是大面积的住宅，更能符合他们的居住需求。”客群经济能力有限，对还贷、物业费等也更为谨慎。

　　后者则更为看重房子背后的投资价值。“广州作为一线城市，高端住宅抵御风险的能力比较强。如果遇到价格合适、适合投资的房子，这类买家也会考虑购买。”徐青说。从业多年来，徐青也在感知着这类买家的职业变迁。“前几年是500强高管、实业家居多，这两年互联网从业者比较多。”

　　成交兴起背后

　　房子也可以是金融产品

　　“住得更好”或“单纯看好”，都不能囊括高端改善性住宅的成交兴起之因，其背后自有更深的投资逻辑。

　　一个原因是，高端住宅既可用于改善居住体验，又可将其投入市场。“比如买下房子后，再抵押给银行获取贷款。”一名地产营销人士透露，“换句话说，房子不仅是房子，而是金融产品。”在此交易场景里，房子的买方多数时候是企业法人，法人可将房产作为担保，增加银行授信、拿到贷款资金。“假设一套房子价值4000万元，若按一般70%的抵押率抵押，可以从银行贷出2800万元。此时房子的产权依旧在法人名下，但已经把房子‘盘活了’。”某商业银行一名中层管理人士解释。

　　点燃改善性住宅市场的另一把火，则是特殊的市场节点。“现在算是我从业这么多年来，信贷环境最放松的一年了。”变化的贷款利率及贷款审批速度可提供佐证。老程还记得，去年8月底广州公布二手房参考价机制时，银行银根收紧，贷款审批慢以月计，珠江新城板块成交量一度跌到谷底，有门店连续两个月没能开出一单。但今年不一样了，LPR三月两降，贷款审批“最快两天可以办下”，“卖一买一”需求顺势兴起。“先‘住有所居’后，再努力追求住得更好，这是很常见的置业心态。”老程说。

　　“从既有经验来看，市场普遍认为一线城市中心区的优质物业具备较好的保值和抗膨胀能力。在经济增速放缓或者下行的情况下，部分人群会进行投资收缩，将资金转向具备确定性的优质高端物业。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称。

　　来自广州中原研究发展部的数据显示，2022年上半年，珠江新城板块需求活跃度居高不下，二手千万住宅项目逆市上扬，较去年下半年均价大涨6.1%。“高端豪宅的稀缺性，使其具备较强的保值、升值能力，属于高净值群体优质资产配置。”对此，广州中原研究发展部如是评价。

　　市场火热背后

　　中介平台竞争激烈

　　高端改善性住宅市场蒸蒸日上，地产中介也频频投以炽热的目光。徐青同事最近讨论最多的，当属侨鑫汇悦台的一套房子。那是一套玻璃幕墙、四室两厅、面积超437平方米的顶级高端住宅，于今年7月挂牌开售，传闻是前国足队长郜林的资产，挂牌价高达1.45亿元，看房需通过5000万元验资。

　　尽管条件严苛，但前来看房的中介及投资客仍络绎不绝。“中介都想促成那一单。”徐青说。促单最直接的好处是高佣金，尤其是高端住宅单。以郜林这套价值过亿的豪宅为例，即便按照成交价的1%计，中介也至少能拿到100万元佣金。“这不是中介的最终收入。”徐青提醒。一般而言，中介公司会抽走一部分平台费，剩下的钱，还需要分给经手这套豪宅的每一位工作人员，比如房子的信息录入员、维护人、收钥匙的人、签委托协议的人，甚至是为房子拍照上传至网络的人，都有可能从中分到“一杯羹”。

　　但高昂的佣金仍让中介公司趋之若鹜。为了尽可能地“抢单”，一个公司的中介团队必须一致对外，以期在各大中介平台的“抢单”“撬单”战中脱颖而出。徐青所在的公司想了个办法：公司内部定期举行匿名投票，投出“你认为组内不配合工作的人”，以保持团队凝聚力。徐青隐隐感觉，无论是二手市场还是一手市场，改善性住宅成交都渐趋沸腾，而高端住宅成交已成其中一股新动向。

　　“在新的市场背景下，我认为改善性住房的地位已经进一步凸显，它是促进一、二手房市场复苏的重要动力。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。新的信号正在释放。8月24日，在国务院常务会议上，在涉及房地产的政策方面，提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。“对改善性住房而言，是个积极的信号。”赵卓文说。