是否实行“认房不用认贷”由各城市自主决定，广深会落地吗？

　　记者8月25日从住房和城乡建设部获悉，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

　　通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

　　据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　除此之外，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。

　　自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此项政策一方面有利于改善型需求，另一方面也有利于刚需。“因为交易成本降低，叠加前面‘认房不用认贷’的落地，改善型需求能够释放，那么就能释放出小户型、低总价的二手刚需房源，也有利于刚需上车，从而形成刚需和改善型需求良性循环，带动房地产市场逐渐稳定下来。”

　　受消息影响，地产板块一度直线拉升，带动沪指短暂翻红，随后沪指再度回落下跌，反映出市场信心不足，存量资金博弈氛围浓厚。

　　据克而瑞研究中心统计，上半年多地松动限制性购房政策。其中，广州、长沙、厦门、武汉等14城放松限购；湖南省及青岛、合肥等十余城市放松限贷；深圳、常州、无锡等7城市放松限价；郑州、厦门、青岛等城市放松限售。

　　聚焦

　　01

　　“认房又认贷”VS“认房不用认贷”　　

　　首先，“认房又认贷”是指，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。分析称，对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

　　那么什么是“认房不用认贷”？“认房不用认贷”指的是商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。

　　假设小王已经购买了一套市值200万的房子，并通过商业银行办理了住房贷款。他的家庭目前还欠银行100万的贷款。

　　现在小王一家打算购买第二套房子，市值300万。根据“认房不用认贷”的政策，银行将不再考虑小王家是否有住房贷款记录，而只关注他们名下是否有房产。

　　由于小王名下已经有一套房产，即使他家之前的住房贷款还没有还清，银行会将这次购房视为第二套房，按照第二套房贷款的标准进行审批。如果小王将这套市值200万的房子卖掉，那么再购买300万的这套房子就可以视为首套房。

　　02

　　“认房不用认贷”对置业者影响几何？

　　“家庭成员无房，即可认定为首套，这是对目前热点城市‘认房又认贷’的首套房贷款认定的重大调整。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

　　“认房又认贷”曾是国内房地产热点城市调控楼市的重要举措。以广州为例，无房无贷款记录者，购买商品住宅首付为最低三成；无房有贷款记录者，购买商品住宅首付最低为四成；有房无贷款记录或首套房贷已还清者，购买商品住宅首付最低为五成；而有房且贷款未还清则需要七成首付。

　　“认房不用认贷”对置业者的影响显而易见。比如有改善需求的置业者，在将自己名下其他的房子卖掉以后，再去贷款买房仍可以享受首套房的贷款政策，一方面在贷款时可以按照首套房首付比例来购房，另一方面在申请贷款买房时还可能享受较低房贷利率，整体降低了买房的门槛。

　　03

　　“认房不用认贷”或利好“金九银十”？

　　事实上，“认房不用认贷”早在7月底就被热议了一波。彼时，住建部部长倪虹在企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　多位业内人士均表示，此次表态明确了首付比例、贷款利率、税费等三个方面的调整方向，并明确了“认房不用认贷”的表述，后续有望以因城施策的方式在各地落地。

　　如今，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，让“认房不用认贷”以因城施策的方式在各地落地，对房地产市场注入信心。李宇嘉指出，此次政策力度超出了预期，既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定，最终有利于资产价格和金融秩序稳定。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，新政对于后续尤其是“金九银十”阶段的购房市场提振具有积极的作用。市场对于当前政策优化的呼声非常高，尤其是当前大城市，市场也遇到了一些压力。当前政策出台，对于大城市信贷政策的调整、房贷政策的优化、购房成本的降低等都有非常直接的影响。

　　不过李宇嘉也提醒政策执行需要注意以下问题：一是此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，是否执行？什么时候执行？由城市裁决；二是，对于城市来说，城市地方政府要执行该政策，需要与当地人民银行磋商，因为这项政策的权限不在地方政府，而在金融监管机构。

　　04

　　广州深圳是否落地“认房不用认贷”？

　　接下来在广东，包括广州、深圳等地是否会落地“认房不用认贷”？

　　目前，房地产政策是“一城一策”，此次住建部的表述为：此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也即，具体是否实行“认房不用认贷”，还主要由各个城市决定。

　　针对这一问题，在今年8月住建部提出三项房地产政策后，在媒体公开报道中，对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求，是否会执行认房不用认贷”的问题，广州市住房和城乡建设局回复：相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。目前，广州市住房和城乡建设局官网暂未公布相关政策。

　　在“一城一策”背景下，城市地方政府要执行该政策，需与当地人民银行磋商，当地人民银行在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来具体执行该政策。

　　去年四季度以来，房贷余额连续下行，对银行资产质量造成一定冲击，银行也通过降低利率进行应对。中国人民银行广东省分行的数据显示，今年6月份，广东（不含深圳）商业银行新发放小微企业贷款加权平均利率4.04%，比上年同期下降0.31个百分点。其中，个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。

　　“从目前来看，银行房贷额度充足，并且房贷依旧是优质资产。从银行的角度看，我认为大概率是愿意推进此类政策的，进而稳定房贷和资产价格。”李宇嘉表示。

　　《通知》也给行业带来一定信心。有业内人士分析，在北、上、广、深四个城市中，广州实施“认房不用认贷”政策最为迫切；也有业内人士预计，接下来广州、深圳执行“认房不用认贷”可能性比较大。

　　但广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文此前接受记者采访时表示，当前“房住不炒”仍是主基调，特别对于一线热门城市，“对于广东一线城市，特别是涉及二套房，要看各地的态度，我认为会比较谨慎去实施”。

　　“认房不用认贷”能满足你的需求吗？

　　实施“认房不用认贷”，能比较明显地降低改善性住房需求的首付和利率成本。这一政策下，可以释放这几类人群的购房需求：

　　父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还。

　　子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还。

　　在本地有房，想卖掉旧房换新房，但有贷款记录。

　　在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房。

　　前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。

　　链接

　　郑州率先官宣“认房不用认贷”

　　近期，多个部门在不同场合针对优化房地产政策密集发声，人口超千万的河南省省会城市郑州，再一次走在了调整的第一线。

　　8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)，发布15条楼市调控新政，包括落实“认房不用认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等。

　　“落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实‘认房不用认贷’政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。”郑州本次发布的新政里，做好金融信贷支持的部分尤其引发关注。

　　分析指出，郑州由此成为官方提出“适时调整优化房地产政策”后首个全面出台房地产调控政策的热点城市，也是首个明确宣布将落实“认房不用认贷”的省会城市。

　　“郑州明确提及落实‘认房不用认贷’政策，信号意义非常强，属于全国首个在系统文件中提及该内容的城市。”易居研究院研究总监严跃进表示，此前内蒙古赤峰也表态落实“认房不用认贷”政策，但主要是在住房公积金领域。

　　整合：史明磊

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳 南方+记者 张子俊 唐柳雯 陈颖 周中雨 柴亚娟 综合新华社、中国基金报、中国新闻网