“认房不认贷”落地　广深楼市“温和”　京沪成交“躁动”

　　业内人士表示，“认房不认贷”政策降低购房门槛，会带动部分消费。这是广州市天河区某楼盘。新华社发　

　　9月1日晚间，上海、北京相继发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。这意味着，北、上、广、深四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策。至此，全国包括重庆、武汉、成都、南京、中山、惠州、佛山、东莞等多个重点城市全面落地新政。

　　记者在刚刚过去的周末实地调研发现，京沪楼市成交量出现脉冲式上涨，深圳楼市亦有所回暖，广州楼市则相对平淡；京沪广深四地新房和二手房价格均保持平稳。

　　专家表示，在“认房不认贷”政策落地后，接下来建议多措并举、供需同步发力，实现房地产市场平稳发展。

　　业内人士表示，“认房不认贷”政策叠加此前的差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策等，将激发市场需求，助推房地产市场平稳健康发展。

　　市场

　　广州　带看和咨询量增加　但成交量波动不大

　　相对而言，广州在四个一线城市中楼市反应最平淡，但一手房开盘促销明显。

　　记者到位于番禺区大学城附近的星汇锦城营销中心看到，由于开盘优惠促销，看房顾客络绎不绝，不时在现场看到成交后砸金蛋的情况。记者询问了一个98平方米四室两厅户型，发现较好的楼层有多套9月3日刚刚成交。现场销售人员表示，该楼盘配套番禺中学，适用刚需，某个中层楼均价约为3.5万元每平方米，当前商业贷款利率为4.2%，首付两成的政策则还未落地。

　　该楼盘周边中介公司营销人员介绍，政策出台后，咨询量确实有所增加，由于当前商贷利率是近几年来最低的，对刚需客户非常友好，尤其是一些有学位需求的家庭。

　　9月3日，记者探访广州越秀区部分新楼盘发现，均价大多为10万元每平方米以上。越秀区多处新楼盘的销售人员告诉记者，恰逢周末，加上政策出台，来看房子的人明显多了起来。“不过，越秀这边新盘的房价变化不大，主要是首付款低了，但相对应的贷款会高。”越秀区淘金地段一新楼盘的销售人员表示。

　　新政的出台，对广州二手住宅市场产生一定影响。记者走访多家房产中介了解到，在新政出台后，近期二手房买卖双方前来咨询的人数增多，尤其是在二手房源更多的广州中心城区。“但这并不意味着卖家会着急抛售，还是有不少人是观望状态。”

　　据二手房源中介透露，广州二手内网挂牌量有所增长。一名越秀区淘金地段麓苑路周边二手房源销售员说，新政的出台可能主要利好新广州人“上车”，以及广州置换房型买主和改善型买家。

　　广州中原地产项目总经理黄韬在接受媒体采访时称，广州执行“认房不认贷”后，咨询和到访的客户有所增加，但成交量并没有很大波动，房企和中介也没有连夜涨价或通宵开工。“我们呼吁开发商不要误以为楼市反转而做出涨价等不理智举动，当务之急是把该清的库存清掉。”

　　但下调个人住房贷款最低首付款比例下限政策发布后首个周末，广州包括中海保利朗阅、天河保利天汇、万科城市之光、广佛新世界等广州多个楼盘更新海报，打出“提前执行首套20%首付比例”，海报下方同时用括号和小字体标记“具体以银行审批为准”。新世界中国营销相关负责人告诉记者，现阶段部分银行可以预收件，但以银行最终的审批结果为准。

　　深圳　“带看量上涨明显　但观望情绪依旧浓厚”

　　与京沪楼市的火热相比，深圳楼市表现相对温和，但市场情绪明显回暖。9月2日，网上流传着深圳某龙岗在售新盘的海报，该推广海报的正中间一行大字指出，“即日起执行最低首套20%首付比例政策”，但南都·湾财社记者日前在走访市场时并未得到有深圳银行在执行“首付两成”政策的消息。

　　深圳新房项目迅速反应蹭热点的同时，同样作为卖家的二手房业主也坐不住了。

　　南都记者从深圳中原地产方面得到的数据显示，中原找房日进线量环比增长35%，带看量上涨明显，周日涨幅最高，环比8月的日带看量，增长了75%。

　　但深圳福田区乐有家中介一名中介告诉记者，“总体来看，政策落地后，深圳二手房市场有所回暖，但从跟客户的交流来看，我感觉观望情绪依旧比较浓厚。”

　　东莞　一线城市溢出效应　上周认购量上涨36%

　　上个周末，即便受台风天影响，不少楼盘的来访量和成交量都有起色。位于东莞长安镇的一湾云璟项目，9月3日、4日，项目来访量上涨了110%，而位于东莞虎门的保利时区项目，上周末成交8套，环比大幅提升。

　　不过，在8月31日全国统一最低首付比例之前，东莞早已经实施了首次买房首付最低两成的政策。“如果单看政策本身，对东莞影响也还好，但是北上广深等一线城市的溢出效应，对客户还是有触动和提振信心的作用。”东莞长安镇的一湾云璟项目目负责人张皓轩说。

　　中原地产研究院公布的东莞楼市周刊数据显示，上周(2023年8月28日-9月3日)来访量较前一周来访量上涨了6%，认购量上涨了36%。　　

　　北京 一手房热销破亿 二手房成交翻番

　　“北京的楼市很久没这么热闹了!”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹告诉记者，“‘认房不认贷’政策落地后，最直观的感受就是看房的客户明显增多，周末两天我带了十几拨客户，都没顾上去门店。刚带完一拨客户，马上迎来下一拨看房的客户，可把我忙坏了。”

　　看房大潮带动成交量水涨船高。“‘认房不认贷’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。”中原地产首席分析师张大伟表示，“政策效果可以说是立竿见影。”

　　除了二手房，通过开发商的反馈来看，新房交易量明显增加。位于北京房山区的某项目，从政策落地到目前，已经成交十几套，比上周多了两倍。截至目前，北京建工一楼盘项目成交已突破36套。北京建工相关工作人员介绍，相比较平日日均几十组的客流量，周末现场人气很高，日均到访近两百组。“这两天一早售楼处就座无虚席。目前，全盘仅剩余2栋楼。”

　　某开发商在北京的首个“府系”项目在新政落地后24小时内，热销破亿。据不完全统计，9月2日接待超150组客户，与前一周相比呈翻倍上涨，其中90%以上都是新客户。　　

　　上海  “周六来了240组人看房” 二手房首付仍需40%-50%

　　上海楼市同样在周末躁动起来，但新房和二手房市场却是“冰火两重天”。

　　9月3日中午，记者来到上海“保利联发·光合臻园”项目现场发现，售楼处外面停靠的车辆已排出数百米。一位姓顾的销售人员称，“7月只卖出十几套，8月下旬开始回暖。政策落地后，周六就来了240组看房的客户，一直持续到晚上8、9点，一天就卖出12套，今天上午又卖出去几套。”

　　记者走访多个上海新房项目发现，随着“认房不认贷”政策的落地，刚需购房者以及改善型客户已迅速作出决策，政策落地效果明显。

　　9月2日晚上8时，上海临港的中建玖海云天项目售楼处依然人来人往。据中建玖海云天项目销售人员介绍，该项目于今年6月开盘，“认房不认贷”政策出台后，该项目一天一晚的销售量就顶上此前一个月的销售量。“9月1日晚上政策出台后，我们接待客户至凌晨三点，一晚上成交了9套房子。9月2日已经成交40套左右了。”

　　仅在记者走访该项目期间，就有三组客户签约下定。

　　不过，上海二手房市场对政策的反应相对平淡得多。有房产中介人员表示，除了价差、品质等因素外，二手房贷款成数依然较高是重要因素。“在‘认房不认贷’政策下，名义上首付是35%，但上海二手房政策目前仍执行‘三价就低’原则，这样一来，许多二手房的实际首付要到40%-50%。”

　　价格

　　四地房价整体平稳　“连夜涨价”基本为谣言

　　“认房不认贷”政策落地会否引发一线城市房价新一轮上涨，成为市场热议的话题。在广州、深圳、上海、北京发布“认房不认贷”政策后，网上均出现开发商“取消优惠”“收回折扣”“连夜涨价”的传言。但记者调查发现，这些基本上都为谣言。

　　比如，8月30日，广州“认房不认贷”政策刚落地，一则“白云保利珑明公馆项目优惠回收及涨价通知”开始在网上大面积流传。对此，保利发展相关人士回复，该“通知”是假的，公司已经注意到并在处理此事，后面不排除走司法途径的可能。

　　再比如，9月1日，北京“认房不认贷”政策落地后，“收回折扣”“调涨5%”等打着开发商名义的多幅海报在微信朋友圈刷屏。不过，“9.2折”等折扣力度仍然保持不变，并没有出现取消折扣变相涨价甚至直接上调价格的现象。

　　“从新房市场来看，目前开发商项目去化的压力普遍很大，‘认房不认贷’政策不足以彻底扭转市场供需关系，开发商取消折扣甚至涨价的炒作只是营销噱头，而且新房本来就是政府指导价，除非特别热的楼盘，开发商才有取消优惠的可能。”豪宅网总经理刘军对中国证券报记者表示。

　　从二手房市场来看，尽管个别房东在政策出台后有小幅上调价格的试探，但整体上缺乏涨价的基础。

　　值得关注的是，“认房不认贷”政策落地后，多地二手房挂牌量激增，市场去库存压力进一步加大。在此情况下，二手房价格整体难言上涨。以北京二手房市场为例，链家数据显示，周末两天北京二手房挂牌房源猛增3300套，截至发稿时已达到154370套。

　　链家中介人员表示，“北京二手房挂牌房源保持在10万套至11万套是一个比较健康的状态，但从今年6月开始，二手房挂牌房源一直保持在14万套上下，现在猛增到15万套以上。同时，还有很多房源没来得及展示出来，周末两天几乎每个小区都有新增房源，大一点的小区一天增加10多套。”

　　从深圳二手房市场看，诸葛找房数据显示，“认房不认贷”落地首日，深圳涨价房源量为108套，业主信心有所提升；降价房源量达259套，仍是主流。

　　预测

　　首套房和改善型刚需释放　成交量、活跃度有更好表现

　　业内人士普遍认为，近期一系列政策的落地，将有效激发市场需求，助推房地产市场平稳健康发展。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，北上广深等一线城市执行个人住房贷款“认房不认贷”政策，是在中国房地产市场供求关系发生变化的新形势下、在坚持“房住不炒”定位的前提下，释放出鲜明的政策信号，反映了对房地产政策特别是需求端政策进行的适时调整优化，反映了因城施策用好用足政策工具箱，有利于继续巩固房地产市场企稳回升态势，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

　　中诚信国际研究院分析师袁海霞也认为，在“认房不认贷”政策执行的背景下，叠加此前的差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策的落地，均是进一步降低居民购房门槛和成本、促进潜在合理购房需求释放的重要举措，通过激发市场需求带动销售回温，推动房价平稳，有利于恢复市场信心。

　　还有业内人士表示，每次新政策落地后市场各方都需要一定的时间消化，“认房不认贷”的调整，很大程度上减轻了刚需和改善型购房人的购房成本和负担，相信随着时间推移，包括首套房和改善型购房的刚需会进一步释放，各地楼市成交量、市场活跃度等方面会有更好的表现。　　

　　进入新一轮上涨周期尚需时间　房企和二手房业主应放平心态

　　多位受访业内人士表示，“认房不认贷”政策降低购房门槛，会带动部分消费需求，但目前的形势下不会刺激房价再次进入上涨周期。

　　李宇嘉表示，广州、深圳外来人口集中，新市民规模大，且两市近期二手房价格回调明显。尽管“认房不认贷”降低了购房门槛，但提高了月供。该政策在楼市上升期的效果会很明显，但在当下还要谨慎看待。

　　乐有家营销总裁孟凡振表示，“认房不认贷”切中刚需及改善痛点，满足更多合理居住需求。当前，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但不会带来房价明显的反弹。

　　市民黄小姐也表达了自己的担忧，虽然“认房不认贷”政策落地后，她可以买总价更高的房子，但如果贷款总额增加300万元，意味着月供至少要增加1.5万元，还贷压力剧增。

　　李宇嘉认为，“认房不认贷”是一揽子政策之一，还需多措并举、供需同步发力，在降低利率、降低税费，鼓励开发商合理定价、降价促销的同时，在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民的预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“认房不认贷”落地后，在交易活跃的同时，无论是新房还是二手住房价格，上涨并不明显，一些楼盘涨价的消息不排除是一些企业违规造势。一位业内人士坦言，无论是房企还是二手房业主都应放平心态，借助政策红利下购房人的预期改善，完成住房交易降低库存。但他同时表示，随着政策持续发酵，市场将突破前段时期的停滞状态，房价有望企稳，逐步走出下行区间并恢复良性健康发展。

　　A12-15版　

　　整合:易福红

　　采写:南都记者　孙阳　唐国轩　南都湾财社记者　卢亮　王玉凤　南方+记者　陈颖　黎华联

　　综合新华社、南方日报、21世纪经济报道、央视、经济参考报、北京青年报、中国证券报等