高端制造业积极入驻广州甲级写字楼

　　未来三年,广州甲级写字楼市场将迎来超过214.2万平方米的新增供应。南都拍客　靳东方　摄

　　2022年,广州市政府工作报告首提“制造业立市”。广州制造业“再出发”的同时带动了甲级写字楼市场需求。日前,戴德梁行最新的房地产市场研究报告显示,高端制造业成交面积占广州一季度甲级写字楼成交面积的15.8%,需求环比扩大3.7个百分点。先进制造业发展所带来的需求有望成为广州办公市场的重要支撑之一。

　　活跃

　　全市空置率长期维持个位数

　　广州甲级写字楼市场一季度延续了去年的活跃。2022年第一季度,广州甲级写字楼市场迎来三个新项目入市,均位于琶洲商务区,合计为市场带来17.7万平方米办公面积。至此,新兴商务区连续三个季度合计为市场带来32.1万平方米新增供应,全市甲级写字楼市场存量攀升至579.5万平方米。在新项目积极招商引资的带动下,租赁成交延续了去年的活跃,本季度全市净吸纳量达到10.1万平方米,环比上升93.8%。

　　尽管新增供应的集中入市带来结构性影响,但全市空置率仍然维持在低位水平,环比上升1.1个百分点至8.6%。分区域市场来看,除了体育中心因环贸中心的加速去化带动区域空置率环比下降3.2个百分点至5.5%,其他区域空置率均有所上升。珠江新城区域空置率为6.5%,越秀和琶洲区域空置率均高于全市平均水平,分别为9.9%、15.4%。在全市空置率长期维持个位数的市场环境下,空置面积的增加或能为租户提供更多选择空间。

　　市场

　　制造业录得多宗大面积成交

　　从行业需求来看,TMT仍是本季度的成交主力,成交面积占全市总成交面积的24.5%。互联网企业持续引领写字楼市场去化,本季录得腾讯租下铭丰广场12,000平方米办公空间,完成整合搬迁。

　　值得注意的是,制造业的发展亦带来强劲需求,本季度成交面积占比达到15.8%,需求环比扩大3.7个百分点。季度内录得多宗大面积成交,例如大金空调租下复星国际中心11,000平方米办公面积用于扩租搬迁,电子光学仪器制造商捷欧路入驻万菱国际中心,以及LED照明及电池充电器品牌奈特科尔入驻TCL大厦等。

　　对此,戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端分析表示,“广州市从2015年提出制造业和服务业‘双轮驱动’以来,制造业持续做优做强,面对疫情冲击亦积极调整。2021年,广州实现了工业占GDP比重回升。与此对应,我们观察到制造业于2021年中即开始释放对高端载体的需求,并延续至本季。今年广州市政府工作报告提出‘坚持产业第一、制造业立市’,这一市场表现无疑是对此的最佳回应。”

　　降租

　　平均租金环比微降0.5%

　　租金方面,全市平均租金环比微降0.5%至每月每平方米176.4元,分区域来看,市场表现出现分化。其中,新兴商务区随着新入市项目去化速度的加快,区域办公氛围日趋成熟,业主对市场的信心逐渐增强,部分项目上调租金,琶洲商务区平均租金环比上升2.3%至每月每平方米146.8元。随着互联网、高端制造业等行业租户陆续落户琶洲,产业集聚的逐步形成为高端服务业的发展带来机会,一些律所、保险公司入驻琶洲商务区,例如上海兰迪广州律师事务所1月在TCL大厦开业。

　　租户结构长期以金融业和专业服务业为主力的成熟商务区或将面临一定竞争压力,一些业主为降低可能增加的空置成本选择以降价的方式吸引租户。季内体育中心、珠江新城、越秀商务区平均租金与上季度相比则有不同程度的小幅下降。第一太平戴维斯的数据也显示,一季度,在阶段性去化压力下,珠江新城部分业主选择适度降租以提高项目入驻率,一季度平均租金177.9元/平方米/月,环比降租0.7%,同比降租达到3.2%。广州全市租金指数环比亦下降0.1%、同比下降1.6%,全市平均租金为每平方米每月157.9元。在一季度,天河北、越秀也都出现甲级写字楼租金同比下降,唯有琶洲平均租金稳中有升,环比微涨0.6%,同比上升1.3%,平均租金141.8元/平方米/月。

　　升级

　　先进制造业有望成为重要支撑

　　今年年初,广州明确提出建设先进制造业强市、保持制造业比重基本稳定的目标。在产业第一、制造业立市的发展战略下,广州制造业特别是先进制造业逐渐“回流”,成为广州工业稳增长的动力之一。

　　向制造业要动能,需要载体空间的支撑。张晓端表示,去年开始,广州写字楼市场供应量井喷,也为承接制造业的需求提供了充足的空间。戴德梁行方面分析指出,2022年广州政府工作报告中提到要促进传统产业升级,加快发展先进制造业集群,增强制造业核心竞争力。张晓端分析认为,先进制造业发展所带来的需求有望成为广州办公市场的重要支撑之一。

　　目前,广州主要在建写字楼项目集中在国际金融城以及琶洲区域,预计今明两年交付使用。未来三年,广州甲级写字楼市场将迎来超过214.2万平方米的新增供应。优质办公物业的井喷式入市将刺激市场活跃度,加速形成新的办公市场格局,并为产业升级提供有力的载体支持。

　　采写:南都记者　夏嘉雯　实习生　肖怡然