背靠“大树”之外 世茂物业还有哪些赢面？

若要选一个问题来问时下房企，那么一定会有一个热门问题是：你的物业板块会上市吗？

一方面是房企融资成本走高，期望物业独立上市摆脱对母公司的资金依赖，另一方面则是物管服务业务市场价值被发现，越来越多的物业公司正谋划登陆资本市场，其中不乏从房企拆分出来的物业部门。据南都记者不完全统计，目前已提交招股书并正等候拿到港股入场券的物业公司已有金科智慧服务、卓越商企、荣万家等8家之多，其中多数为金科、卓越、雅居乐这种从房企中拆分的物业板块上市。

现今，又有一家龙头房企加入大潮。6月29日，世茂集团发布公告称，建议分拆世茂服务控股有限公司于香港联合交易所有限公司独立上市，且于当日，世茂服务已向港交所提交上市申请。

在追赶物业上市潮的路上，世茂用了不到一年的时间提速冲刺：从2019年8月起正式更名为世茂服务，再到完成对海亮物业、南京海峡物业等的收购，规模进一步做大；今年，世茂服务还迎来红杉资本、腾讯两位战略投资者——这两位资本大佬承诺将着力提升物业管理数字化、智慧化的转型升级。

在公告里，世茂董事会解释分拆上市的理由，包括无需依赖母公司获取扩充资金，更专注自身业务发展，提升企业形象、吸引战略投资者等几个方面。接下来的问题是，世茂服务汇入这股上市浪潮，又将靠什么立于潮头？

八成收入依靠世茂集团

背靠“大树”赢面大？

在物管行业，没有强势“爸爸”的公司往往要努力包装自己的第三方拓展能力，而有强势“爸爸”的往往“躺赢”。回顾来看，在近两年完成拆分上市的房企物业股中，无人关注它要讲出什么样的故事，最后能获得高估值的往往背靠雄厚土储和项目体量母公司。背后的逻辑是依托母公司强大的开发能力，可获得确定增长的在管面积，从而带来未来业绩增长的确定性。在中指研究院发布的2020年中国物业服务百强名单里，母公司开发能力与物业公司榜单排名基本成正相关。

这是世茂拆分物业上市的底气，根据克而瑞研究中心发布的2019年末中国房企总土储货值top100榜单，世茂集团分别以11026.2亿元、6775.6亿元均位列总货值和权益货值榜的第8位，位于该公司之前的数家公司如碧桂园、融创、恒大、保利、万科等，多数已完成物业的包装上市，并随即成为物管行业的龙头，譬如碧桂园服务、保利服务等。

而就世茂服务提交的招股书来看，公司收入确实极大程度依靠母公司，2017、2018、2019三年，世茂服务从世茂集团开发物业获得的收入占比分别为：88.8%、89.9%、83.9%。在公司未来的战略中，“与世茂集团协同扩张”也是其自认的一个核心优势。截至去年年底，世茂集团土储共有7700万㎡。此外，世茂后续收购的地产商中，其物业板块也将被并到世茂服务之下。

数据显示，最近三年世茂服务在规模上增长迅猛，营收由2017年的约10.4亿元增长至2019年底的约24.9亿元，复合年增长率约为54.5%。在管总面积也由2017年底的约0.43亿㎡，增加至2019年底的约0.68亿㎡，合约总建面由2017年底的约0.46亿㎡增至2019年底的约1亿㎡。

但是目前，世茂服务的管理面积规模与母公司的土储、销售等行业排位仍不匹配。根据克而瑞统计的2019年物业管理规模TOP50榜单显示，世茂服务刚刚挤入前30位。

如果说，背靠世茂这棵大树，是世茂服务有个好“爸爸”，那么撇开这个不谈，“儿子”自己又将讲出怎样的故事？

增值服务增长抢眼 增收又增利

根据世茂服务的招股书，目前公司收入主要是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三块。其中值得注意的是，增值服务增长抢眼，从2018年占比的7.1%上升到26%。

物管服务收入即是传统的物业费收入，物业公司通过规模增长来增加此部分的收入。按照行业内的说法，这块赚的是辛苦钱、人头费，且极其考验公司的精细化运营能力。世茂服务2017、2018年物业管理服务毛利率分别为25.1%、27.1%，在三个板块里最低。

因而，世茂服务的增值服务收入于2019年蹿升引得行业眼红。在激烈的行业竞争中，挖掘出增值服务的营收潜力是规模竞争之外的另一个赛道。社区增值服务不需要投入大量人力，毛利率通常远高于传统的物管收入，以物管行业第一股彩生活为例，其推出彩之云平台的线上增值服务收入，毛利率一度高达80%。

截至2019年年底，世茂服务增值服务毛利率为47.5%，将其他两个板块远抛身后，是公司最挣钱的业务板块，因而世茂服务计划将投放更多资源发展这个板块。若是后续该板块收入继续成规模，公司整体利润率的提高也指日可待。

新的盈利增长点雏形已现

世茂服务在增值服务环节上有什么新打法？据公司介绍，主要包括社区资产管理、停车位销售及相关、家装服务、智慧社区解决方案。在2018-2019的过渡一年，增长尤其快的为停车位销售、家装服务、智慧社区解决方案三项，尤其是后两者，几乎是在2019年横空出世、并迅速合计占收入近20%。

所谓家装服务费，是世茂在线上平台向第三方家装服务供应商推出营销及推广服务，随后从此抽佣，这部分收入还包含公司本身向业主及住户提供的家装服务。智慧社区的解决方案销售及费用则是世茂服务向业主或开发商、同行等，销售、维护智慧社区解决方案的软硬件获得收入。这两块业务的收入规模由2018年的近30万元，迅猛增长至2019年底的约1.3亿元。

事实上，这些商机也正是世茂服务近年来对外不遗余力推销的核心。今年5月，世茂服务董事长兼总裁叶明杰在一次论坛上发言时表示，数字科技是世茂服务未来发展的核心驱动力，其所称的数字科技，一是网格化管理、权责到人，另一个即是前述的智慧社区，其依托的是“深蓝服务管理系统”，将所有业务流程进行一体化、信息化、可视化。

此外，叶天明也提到了其正在孵化和开展的不动产服务平台业务。今年4月，世茂服务与知名家居服务商红星美凯龙签署协议，后者的设计、供应链等资源将为世茂服务所用，凭此，世茂服务计划打通从新房销售、交付入住至入住后翻新装修的家居服务全链条。

对于世茂服务新涌现的这些增长点而言，业务形态上仍属雏形，后续如何发展有待观察。

采写：南都记者 王鹏钧