深圳城市更新背后 《条例》颁布会否解决难点痛点？

肖伟 世邦魏理仕战略顾问部董事、华南区负责人 深圳市龙岗区工信局产业专家库成员、盐田区城市更新局专家库成员

　　◎受访专家 肖伟 世邦魏理仕战略顾问部董事、华南区负责人 深圳市龙岗区工信局产业专家库成员、盐田区城市更新局专家库成员

　　《深圳经济特区城市更新条例》(简称《条例》)自3月颁布以来，给深圳城市更新发展提速带来了新契机。全国首部城市更新立法出现在深圳并非概率事件，深圳城市更新发展在全国位于第一梯队，深圳何以成为国内城市更新领域成熟发展城市？深圳在城市更新上具备哪些城市特质与属性？在城市更新中有哪些难点与痛点，在《条例》颁布后会否真正解决城市更新的难点与痛点，更加规范城市更新的市场发展路径。本期邀请专家点评，剖析与梳理城市更新背后机理。

　　《条例》颁布明确“顶层设计”，深圳城市更新市场愈发成熟

　　深圳的城市更新并非一张白纸，它本身经历了很长的周期。从2009年开始，深圳针对城市更新出台一系列指导办法，每年都有补充文件或者附加性配套文件出台。今年，《条例》应运而生，城市更新立法在全国首创先例，在理论框架上给予指引，希望解决以前长久以来存在的“钉子户问题”，以及部分赔偿比例过高等问题。

　　深圳的城市更新走在了全国前列，《条例》的出台又一展现了深圳“先行示范”城市特质。肖伟表示：“《条例》的出台明确了方向，确立了原则，在实操环境中，城市更新项目通常周期较长、牵扯利益较多，《条例》的颁布和实施为有效地化解一些现实的困境和难题提供了路径。”肖伟认为，在法律法规上，《条例》明确了顶层设计，对于细节的落实以及实时的指引需要在实际市场中去“检验及碰撞”。他表示：“《条例》颁布不可能短期见到明显成效，在此节点上，具体如何实施？路径需要慢慢探索。”

　　据了解，深圳城市更新目前依旧按照强区放权的策略。

　　国内首部《条例》缘何诞生在深圳

　　深圳城市更新在全国走在前列，无先例可循。多年来，深圳城市更新不断向台湾、香港，乃至国外学习经验。“深圳可建设用地面积小”是促使城市更新快速发展的重要原因之一。肖伟介绍：“在一线城市当中，深圳可建设用地短缺是很凸显的矛盾。深圳在城市进程中快速完成了工业化阶段。以往深圳的工业基础是‘三来一补’，深圳在2005年初就提出了‘四个难以为继’，土地、资源、人口、环境等方面矛盾非常严重，现实的困难和需求推动了深圳在城市更新上做出更多的努力。”

　　肖伟分析，另一个层面来看，深圳以往的二线关也有深远影响。关内相比关外更“漂亮”，更繁华，关内外存在很长一段时间的不平衡发展问题。他表示：“随着深圳关内外一体化，需要更多借助市场力量去加速城市更新进程。”

　　据了解，在城市更新进程当中，单靠政府存在对于政府财力有很大考验的情况出现，同时行政干预过多也可能产生不公平现象。这也就解释了深圳的城市更新以市场先导的本质。“这种方式符合深圳本身属性定位，也在市场磨合中见到了成效。”肖伟介绍，市场化运作让城市更新的颗粒度更为细腻，自我纠错、自我完善的优势也在市场运作中凸显出来。

　　对比国内其他城市，深圳的城市更新积极性更高，追寻背后原因，肖伟分析认为：“在深圳通过公开市场“招拍挂”获取土地的方式竞争激烈，门槛及代价都非常高。而城市更新虽然也面临高昂的拆迁补偿，但深圳房地产市场具备较高的价格以及货值，一旦项目顺利实施，可以有效对冲潜在的开发成本。同时，相较其他二三线城市，一线城市的市场去化能力也会降低项目开发风险。”

　　城市更新背后问题错综复杂 或可归因高度市场化

　　京基地产副总裁杜建华曾在接受采访时表示：“城市要被更新的时候，它翻出来的矛盾不仅仅是对企业有多少金钱补偿这么一个简单的诉求，而是家族世世代代恩怨的一个了解，想起那些过往命运对自己的不同，大家对自己的不尊重等等，有些人就会抑制不住心想这条村没了，我都没有表演的机会了，我舞台都没了，所以这必须是我人生相当重要的一场戏，压轴大戏。我们作为更新人，一个更新项目要开工，就必须陪他唱完这场戏。”

　　肖伟回忆曾经参与过的一个城市更新项目，涉及到3个村的拆迁，这3个村同属于一个姓氏。在历史进程中有几十年甚至上百年的纠葛。他解释：“在城市更新项目的推进过程当中，一般会有主导方，会重新划分利益，出现新的格局。相对‘弱势’的一方也具备一定的‘决策权’，在这种难得的机会面前，大家都想坚持自己的‘出发点’。”

　　肖伟表示，深圳城市更新项目中出现的种种问题也与高度市场化有关。“如果单纯是政府主导，会从产业、民生、城市面貌、公共职能等多个角度出发；开发商在做项目时也会有明晰的目标导向；可一旦从每一个参与其中的个体角度出发，每一个人、每一个家庭、每一个群体的诉求都摆上台面，情况就会比较复杂。”换位思考，某个被列入城市更新计划当中的某村村民，本身已拥有很多房产，一年到头收收租金足矣，如果等待改造需要耗费很多年，这个“折腾”当中损失的眼前利益对于他来说或许意味着“得不偿失”。上述故事中涉及的情况包括文化、历史、宗族关系。还有问题包括：某栋楼的地块原来属于几兄弟，先前没有划分大家分别占比多少，等到利益拆分的时候如何分难以界定。如：有老太太留给家里几兄弟房产，其中一两个兄弟是领养的，在法理物权当中夹杂着很多这类错综复杂的关系。

　　据了解，相对于其他旧改形式而言，旧村改造相对“容易”，这里有集中意志，有几千年的宗族概念维系，大家有强有力的纽带关系，而工业区相对来说权利主体比较简单，出现单一主体的可能性较大。难度最大的可能是“旧住宅小区”，大家都是独立产权。

　　城市更新项目周期长开发商多“三缄其口”

　　在采访过程中，南都记者发现各开发商对城市更新板块都抱有特别谨慎的态度，不太愿意向媒体披露过多。针对这一“共性”，肖伟回复认为，城市更新项目周期一般来说比较长，如果在孵化阶段就过早披露引起关注，可能会引发连锁反应。

　　据了解，一个城市更新项目的时间跨度在5年、8年，甚至十几年。不少城市更新项目长时期持续投入，到最后没有开花结果，中途退出项目的开发商也不是个例。所以，这也就不难解释开发商对此为何“三缄其口”。

　　城市更新看重开发商社区基础

　　未来城市更新将解决更多民生问题

　　房企融资新规的“三道红线”成为开发商二度洗牌，进退分化的“分水岭”，也成为地产商进入下半场，新规则的“起点”，加之国家宏观调控的力度，开发商面临的行业环境已大大改变。开发商转型迫在眉睫，这再也不是个“来钱快”的行业。

　　当行业回归理性，融资环境与市场环境决定了开发商必须将更多注意力集中放在城市运营以及产品打造上。肖伟解释：“以往开发一个项目讲究高周转，更多强调概念和营销，实现住宅的快速去化，这种做法现在行不通了。”城市更新需要将产业、民生、城市空间规划的方方面面都纳入进来。

　　对于开发商来说，如何在城市更新中做好对社区的贡献，对社会效益的贡献就很看“功力”了。在深圳深耕多年，有深厚社区基础的开发商在城市更新上将会更有优势。

　　南都记者发现，《条例》出台后，旧住宅城市更新项目只需达到双95%后即可进行拆迁。但是从3月颁布到现在，深圳城市更新项目并未出现特别重大进度。肖伟表示：“对于开发商来说，在前期谈判有了新突破口；对于主管部门来说，新的《条例》出台为深圳城市更新工作提供了法治保障，但在具体实施过程中会有一些工作流程需要理顺。”

　　从目前深圳城市更新市场来看，深圳本地投资者、外来开发商以及其他参与深圳城市更新的经济主体，都认为深圳市场具备很高的区域价值。深圳城市更新最早期集中的区域是罗湖，目前的主力变成了宝安、龙岗、龙华，这些区域释放项目的机会很多，未来潜在的更新土地量也会相应更多。

　　深圳的城市更新与国家所要求的高质量发展一脉相承，深圳又承担着“先行示范”的重大责任，深圳的城市更新未来将是大基调、主旋律。《条例》从顶层把口子打开，给市场释放出信号，未来，深圳城市更新这条道路一定要走下去才能解决的深圳最核心的土地矛盾问题。人口、居住、民生、医疗、教育都将依靠城市更新来一一解决。城市也将会发生崭新变化，随着城市综合功能日趋完善、人居环境明显改善，城市品质显著提升，深圳的城市面貌也才更能符合未来需求。

　　统筹：南都记者 徐异菲

　　采写：南都记者 徐异菲 黄璐