非居住类房屋或可改保障性出租房

　　11月1日，深圳市住房和建设局官方网站发出关于公开征求《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》意见的通告。《通知》主体内容包括“非居改保”的适用范围、基本原则、改造条件、改造要求、改造程序、监督管理、退出机制、保障措施等八个方面。

“非居改保”优化城市空间资源配置

　　据《通知》起草说明，2021年6月底出台的国办22号文提出，大力发展保障性租赁住房，允许闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，并予以专门政策支持。“非居改保”是保障性租赁住房筹集的一种新模式。

　　深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统行业持续冲击的影响下，传统工商业对空间的需求一定程度下降，部分区域商业办公等非居住用房出现空置。“非居改保”可盘活存量闲置非居住房屋，增加保障性租赁住房供应，优化城市空间资源配置，有利于进一步拓宽保障性租赁住房供应渠道，满足新市民、青年人等群体的住房租赁需求。

　　《通知》主体内容包括“非居改保”的适用范围、基本原则、改造条件、改造要求、改造程序、监督管理、退出机制、保障措施等八个方面。

　　《通知》指出，“非居改保”应遵循三个基本原则：一是合理选址，供需匹配。“非居改保”项目应当符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中片区以及轨道交通站点附近等交通便捷区域开展和实施。二是市场运作，政策支持。积极引导市场主体参与“非居改保”，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限、建筑面积规划指标以及不动产登记信息，不补缴土地价款，并按照国家规定享受土地、财税、金融等专门支持政策。三是市级统筹，区级实施。市住房建设部门牵头制定改造政策，统筹推进改造工作。区政府建立相关部门联动协调机制，落实本区改造项目的建设和管理工作，引导、督促企业规范实施改造。

　　《通知》明确，闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住类存量房屋，可申请改造为保障性租赁住房。为保障产业发展空间，《通知》还明确，工业用地或者物流用地上厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋，在满足产业发展需求的前提下方可进行改造。实施过程中，由产业部门根据产业发展规划和要求研究出具是否同意改造的意见。

改后以建面不超过70平方米的小户型为主

　　《通知》指出，“非居改保”在建筑用途、产权、现状以及改造利害关系人的权益保障等方面，需满足一定的条件方可实施改造。具体包括以下四个方面：

　　拟改造的房屋应是已办理不动产首次登记且不动产权证载明用途为商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住用途的存量房屋。因历史原因，深圳存在权属明晰但产权手续不完善的历史遗留房地产（不包括农村城市化历史遗留违法建筑），如有些房地产有土地使用权证但相关报建手续不齐全，有些房地产无土地使用权证但相关报建手续齐全等情形。针对该类非居住存量房屋，允许以建设工程规划许可证的记载为判断依据。改造时，商业、办公、旅馆（酒店）、研发用房应以栋、座或者层为单位进行改造，厂房、仓库应以栋或者座为单位进行改造，且单个项目改造建筑面积不低于1000平方米。

　　为保障非居住房屋改造后的保障性租赁住房的居住条件，切实发挥住房功能，《通知》还从结构、消防、设计施工技术标准、水电气设施、环保、节能与绿色改造、物业等七个方面，对改造活动提出了具体要求。

　　其中，尤其值得一提的是，《通知》规定，“非居改保”应以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

　　5年内不得改变用途，年度租金涨幅不超过5%

　　按照《通知》改造的通过竣工联合验收通过后方可投入使用。《通知》要求，原则上自竣工联合验收之日起5年内（含本数）不得改变保障性租赁住房用途，并按照深圳保障性租赁住房管理相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，租赁合同中不得包含期限届满自动续租条款。

　　此外，改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，但应当按照住房租赁资金监管规定进行监管。此外，为防范出租床位等“群租”乱象，改造为宿舍形式的保障性租赁住房原则上应当趸租给用工单位，作为单位员工宿舍使用。

　　为规范“非居改保”项目的退出，《通知》明确，改造后的保障性租赁住房自竣工联合验收之日起满5年的，或者虽不满5年但项目出租率不足60%且持续6个月以上的，房屋所有权人可向区住房建设部门提交相关材料申请变更或者注销项目认定。为防止房屋所有权人在变更或者注销项目认定后，直接将改造后的保障性租赁住房对外出售，《通知》要求房屋所有权人应当将不再作为保障性租赁住房的房源恢复至改造前的状态。

　　采写：南都记者 黄璐