实探宝中片区“重度拖延症”楼盘

　　中部凹下去的白色建筑为泰华梧桐聚落。

　　建设中的泰华梧桐林居距离地铁新安站C口非常近。

都市茗荟花园二期与一期一路之隔。

　　宝安都市茗荟花园二期终于要卖了?

　　上周,紧盯深圳宝安中心区的购房者们小小地激动了一下。5月17日,深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布关于都市茗荟花园(二期)项目总平面图修改公示的通告。随着通告一同流出的还有项目即将入市的消息,网传该项目将推出732套房源,面积段在100-150㎡,二期均价在10万-11万元/㎡。

　　只是消息仍然真假难辨,作为宝中片区知名的“重度拖延症”楼盘,其新房入市的消息已多次流传。“现在开发商的节奏也都差不多,尽管不搞‘高周转’了,但一般都会在拿地七八个月入市,2-4年就能竣工验收。”某房企的投拓经理芦先生在接受记者采访时表示,那些拖了很久没动静的项目在顺周期或许是为了博得收益,但是在眼下充满不确定因素的市场,拖着不入市反倒是“赔本买卖”。

　　当拖延症项目遇上楼市下行,是否会选择入市来“及时止损”?近日,南都湾财社记者走访宝中片区,来扒一扒这些入市“重度拖延症”的新楼盘们。

　　泰华梧桐聚落

　　拿地24年,隔壁二手已20万元/㎡

　　作为宝安“四大捂王”的老大哥,泰华梧桐聚落早在1998年5月就拿到《建设用地规划许可证》,项目于2017年才动工,2020年底封顶。

　　前两年项目传出几波入市的消息,但至今仍未开盘。最新消息是该项目的办公产品已经开始招租。记者在爱采购平台看到,其写字楼部分目前命名为泰华梧桐村,目前正在招租阶段,价格在每月150元/㎡左右,网站详情页面显示其价格区间在170-175元/㎡,555㎡-10000㎡可选,可连层租赁。

　　从现场看,项目和都市茗荟花园二期以及壹方城都仅有一路之隔,看起来已是现楼了。

　　与泰华梧桐聚落紧邻的壹方中心·玖誉目前129㎡的3室2厅业主挂牌总价最高也到了2700万,折合单价20.9万元/㎡,该小区目前最高挂牌价整体区间在17万-25万元/㎡之间。

　　泰华梧桐林居

　　拿地17年才开工,离地铁站仅50米

　　泰华梧桐林居同样是泰华的项目,据了解,项目拿地时间为2003年,按照70年土地使用权计算,到今年产权只剩51年,不知不觉缩水了19年。

　　该项目位于宝安大道与新安西路交会处,项目原名为泰华海逸世家,共分为两期,目前一期施工中。从项目现场的施工信息可以看到,该项目开工日期为2020年3月1日,竣工日期为2024年12月30日,建设单位为泰华房地产(中国)有限公司。

　　据了解,2018年项目曾经施工过一段时间,后因故停工,现已是第二次动工,目前还在基坑建设中。记者走访现场看到工地正在建设中,可能由于围栏遮挡的缘故,并未在工地现场看到明显出地面的建筑物。

　　值得一提的是,该项目距离地铁新安站C口非常近,步行仅50米左右。

　　据规划,该项目预计提供约4482套住宅,住宅体量属实庞大。其中,套内面积小于90㎡的约3538套,占总数比例79%,其中还有3000套套内面积70㎡左右。目前网传项目的户型还有107㎡两房一卫、172㎡四房两卫,预计售价在10.8万元/㎡,该价格同片区参考均价相差不大。

　　值得关注的是,如果最小面积在70㎡左右,意味着上车门槛大概在700万+,首付三成即为220万左右,对刚改和预算较足的刚需而言十分友好。

　　都市茗荟花园二期

　　5年前已拿建设许可证,楼已封顶

　　都市茗荟花园项目分为两期开发,一期于2014年12月16日取得建设许可证,二期于2016年12月2日也取得了建设许可证。

　　都市茗荟花园一期项目在取得建设许可证后5年后开盘。2019年,都市茗荟花园一期推413套住宅,均价约10.9万元/㎡,总价在448万-5071万元/套。

　　值得一提的是,项目二期取得建设许可证至今也已满五年。记者注意到,从年初开始,都市茗荟二期即将入市的消息就不胫而走。据网传消息,都市茗荟二期预计推出732套住宅,套内面积小于90㎡542套,占比74.83%。推售户型面积为100-120-150㎡3种户型,另网传项目价格同前期相比差别不大,或为10万-11万元/平米。

　　南都记者走访项目周边看到,项目位于宝安区新湖路与甲岸路交会西南侧,紧邻地铁1号线新安站,轨道交通出行便利。目前都市茗荟花园一期已经入伙,楼下的商业等配套设施已经开业,整体居住氛围较为浓厚。

　　项目二期与一期一路之隔,由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成,项目呈现凹字形排列,中间部分为城市公共广场和商业休闲街道。从建筑的外表可以看到,都市茗荟花园二期也已经封顶。

　　盛意家园

　　开工8年已是现房,一度被传法拍

　　盛意家园位于宝中和翻身的交界处,与上述其他楼盘的位置距离较远,但其距离宝安区政府、宝安体育馆、壹方城等标志性建筑的距离较近。

　　同泰华梧桐聚落一样,项目已是现房。项目于2014年开始施工,此后几年间一直传入市的消息,但并未开盘,被网友戏称为“宝中捂盘王”。

　　值得一提的是,该项目在去年被传在阿里法拍网挂售,起拍总价为8.8亿元,但随后被开发商辟谣,截至目前仍没有入市的消息。宝安中介告诉记者,“盛意家园开盘的话估计还要等,短期内不会入市。”

　　网传该项目价格在8.5万-9万元/㎡,项目为独栋的两个单元高层住宅,房源约为220套,面积段在47-154㎡的1-3房,其中最大面积为顶层复式。按此计算,项目总价门槛最低400万元左右,首套三成只需120万元。

　　观察

　　“拖延”带来的是成本增高还是上涨红利?

　　为何购房者对宝中的拖延楼盘关注度持续高涨,核心原因恐在于宝中片区一二手房源之间存在的巨大价差。

　　尽管宝中目前参考价最高的楼盘仅有10.8万元/㎡,但市场真实成交价和挂牌价远不止于此。

　　以都市茗荟花园、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居周边的小区为例,鸿荣源熙龙湾目前248平的房源业主挂牌总价最高到了5000万元,折合单价20.09万元/㎡。目前小区挂牌房源并不多,挂牌单价区间在16万-20万元/㎡之间。

　　而壹方中心·玖誉目前129㎡的3室2厅业主挂牌总价最高也到了2700万元,折合单价约20.9万元/㎡,该小区目前最高挂牌价整体区间在17万-25万元/㎡之间。

　　这个价差意味着,只要打新成功就有可能“套利”百万。而且,随着宝中开发力度的加强,片区内的土地资源也越来越紧张,再加之坐拥区位、配套、交通、商业、环境等利好,宝中一度成为深圳打新人的必选项。

　　但记者也注意到,随着二手房指导价的进一步发酵,受影响最大的就是曾经历过房价骤涨的西部和部分学区房片区。据乐有家统计的2021年深圳二手住宅20大热门片区成交价格变化表中,宝安新安片区成交价格同比下降9.84%,跌幅排名第三。

　　对于宝中拖延的项目来说,面对复杂的地产市场,接着“拖延”带来的是成本增高还是上涨红利仍未可知。　

　　采写/摄影:南都记者　孙阳