二套首付四成 普宅标准调整

　　宗地现状。 图源：京东法拍

　　调 整

　　二套首付降到四成 取消成交总价750万的“豪宅线”

　　算 账

　　总价800万住宅 二套首付减320万，税费省约40万

　　声 音

　　中介：业主想涨价又担心卖不掉 专家：利好改善型住房需求释放

　　“有助于进一步降低改善人群购房门槛”

　　11月23日起，深圳执行两条楼市新政：

　　一是下调二套住房首付比例，从11月23日起，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

　　二是调整享受优惠政策普通住房认定标准，最新调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

　　业内认为，深圳此次政策调整有助于进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求。

　　比“认房不认贷”威力大　

　　乐有家研究中心以总价800万元的住宅为例计算，新政前它属于非普通住宅，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万元。有购房者告诉湾财社记者，自己原本的二套住房首付比例需要80%，她曾看中福田某项目，计算过后首付出资高达1000万，手里的现金暂时无法覆盖便只能放弃，但政策出台后，其首付出资降至500万，首付压力减少一半。

　　深圳一名资深房地产中介表示，政策出来之后，手里持有现金的买家咨询得更多一些，他们主要关心价格是否会涨，是否需要赶紧买一套，但收入在调整，又担心买了之后供楼有压力等。没卖掉的业主就咨询房子是不是会好卖一点、要不要上调价格。业主罗女士则没有上调价格的计划，“我的房挂了半年了还没卖出去，看都没人看。”

　　易居研究院研究总监严跃进告诉湾财社记者，降低首付，利好改善型住房需求释放，势必提振换房需求。有业内人士指出，该政策的出台可能比“认房不认贷”的威力更大。此前在执行层面，购房者为降低首付比例，原先有一套房的刚需改善客，不得不卖掉唯一的住房再置换。二套房首付比例直接降低的政策落地后，收入比较高的家庭可以直接买第二套，不需要置换掉前一套，可以有效地提升购房活跃度。　

　　扩大享受优惠住房范围　　

　　湾财社记者注意到，深圳此前的“豪宅线”是2020年“7·15调控”划定的，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。对比最新政策可以发现，第三条“豪宅线”取消了。这意味着，本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围。

　　那么税费新政后节省了多少钱呢？据乐有家研究中心计算，住宅满5年，按总价770万元计算：增值税以及附加政策调整前为38.16万元，调整后为0；个税政策调整前为11.01万元，调整后为7.7万元；契税政策调整前为22.02万元，调整后为23.1万元；总共节省40万元。

　　对于两大政策的后市影响，业内普遍认为，在目前楼市整体低迷的情况下，此次政策调整能进一步带动商品房市场的整体活跃，提振信心；有利于更多刚需及改善型家庭享受税收优惠政策，进一步降低刚需购房成本，充分满足合理住房需求。

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳 综合南方+

　　信托计划违约，龙光地产旗下热门项目遭法拍

　　两年前土拍激战百轮拿下 两年后亏损16.3亿被法拍

　　近日，京东法拍上架了名为“深圳市南山区西丽街道留仙洞总部基地二街坊国有建设用地使用权[权证号：粤（2021）深圳市不动产权第0124276号]及地上物”的标的物，将于12月19日10时开拍。

　　据了解，该标的物所处的宗地，正是2021年5月深圳首批集中供地出让时，龙光激战百轮，击败招商、万科特建发联合体后，以69亿元斩获的南山西丽T501-0101人才房用地。

　　据悉，本次拍卖为第一次拍卖，评估价约为63.48亿元，起拍价约为52.69亿元。这意味着，起拍价相当于评估价的8.3折，相当于地价的7.6折，两年亏损了约16.3亿元。　　

　　曾规划960套人才房

　　项目现场暂缓施工　　

　　南山西丽T601-0101宗地，是2021年5月13日深圳第一批集中供地竞争最激烈的地块，最终经过超150轮举牌，历时近120分钟，被龙光地产以69亿获得，该地块的溢价率也高达44.96%。

　　备受房企关注的原因，来自于项目所处地块位置非常优越，其位于南山区西丽街道，位置临近地铁留仙洞站（5号线运营、13号线在建）、是在留仙洞总部基地内少有的居住用地。而作为深圳七大总部基地之一的留仙洞总部基地，已有大疆、传音、深圳航天工业技术研究院等高科技实力企业进驻，片区的发展前景也较为乐观。

　　随着龙光地产拍得该宗土地，该项目的人才房也备受购房者关注。根据规划，该宗地土地用途为商业用地和二类居住用地，有办公、商业、酒店等规划；居住用地上则建设为可售人才住房，建成后基准售价不高于52800元/㎡，最高售价不高于55400元/㎡，可提供可售人才房套数960套，其中65平米两房不少于750套，80平米的三房不少于210套。

　　另外评估报告中提到，目前周边一层街铺售价为10万-14万元/㎡，办公售价为4.5万-6万元/㎡，住宅售价为8万-11万元/㎡，空置率一般，交易较活跃。这意味着，该项目周边土地的房产价值较高，项目未来可售的人才房价格则只有周边的6折左右。

　　那么拿地两年后，该宗地目前的状况如何？据评估报告，该标的物的项目名称为深圳市南山区留仙洞总部基地二街坊“龙光玖麟商务中心”项目在建工程。评估对象建筑物价值约为1.38亿元，土地价值约为62.1亿元。

　　值得一提的是，据土地登记状况，该宗地登记价为人民币69亿元，这意味着两年过去，土地价值从评估方面来看已亏损了6.9亿元。根据《监理月报》及实地查勘，项目工程现场处于暂缓施工状态，综合考虑确定估价对象在建工程综合形象进度约为5.8%。　　

　　龙岗世茂项目后

　　中信信托又踩坑？　　

　　深圳核心区备受市场关注的宗地缘何走到法拍这一步？据评估报告，其涉及中信信托有限责任公司与深圳市龙光骏博房地产有限公司之间的案件。

　　而根据《不动产登记信息查询结果告知单》，本次拍卖的标的物已设立抵押权，抵押权人正是中信信托。其中，被担保主债权数额为50亿元人民币，抵押登记日期为2021年7月23日。目前该宗地已被法院查封，查封期限从2023年2月3日到2026年2月2日。

　　据市场消息，2023年6月25日，中信信托-龙光广东顺城融资集合资金信托计划到期，没有兑付。该信托计划成立于2021年6月25日，融资规模即为50亿元，融资主体是广东房企龙光集团旗下的控股子公司珠海市顺兴置业有限公司和潮州市诚悦房地产开发有限公司，资金用于龙光的珠海项目和潮州项目的开发建设。

　　巧合的是，上周（11月16日），拟建成为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心二拍流拍，该项目的债权方同样为中信信托。　

　　拖欠工程进度款

　　不排除流拍风险　　

　　信托计划违约旗下热门项目遭法拍，龙光集团的困境再次被暴露出来。2022年3月，龙光公告美元债违约，暴露出流动性危机。今年11月，龙光发布公告称，公司一直在与其债权人及财务顾问进行积极沟通和建设性对话，以尽快促进就境外债务制定一个切实可行的债务展期方案。

　　但目前为止，龙光尚未就重组条款达成最终协议。而在房企依赖的销售方面，龙光仍在亏损。今年上半年，龙光集团实现合约销售金额约为124.5亿元，期内亏损为17.60亿元。对于亏损原因，龙光集团在公告中表示，“主要由于房地产行业持续低迷，销售同比下滑及毛利率下跌，存货减值拨备增加以及汇率波动的影响。

　　随着上述标的物被法拍，是否能顺利缓解龙光的压力？市场人士认为，尽管该项目十分优质，但不排除流拍的风险。一方面，根据评估报告所示，龙光存在未支付工程进度款，粗略估算约有7000万元；另外拍卖公告显示拍卖余款需在2024年1月4日17时前缴入法院指定账户，也就是说，留给买家筹资的时间不长，在当前行业内有实力的买家并不多；最后则是深圳房地产市场的不确定性，为后续销售增加了风险。

　　而按照法拍市场惯例，一拍若流拍后二拍的起拍价大概率为一拍的8折，如果项目流拍，二拍起拍价或降至42.15亿元。

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳