去年甲级写字楼 金融业租了1/3
净吸纳量39.26万㎡一线城市中最高
甲级写字楼各项数据指标的变动，为市场提供了关于经济、行业和就业状况的重要线索。2023年，深圳甲级写字楼市场平均租金、空置率等关键指标持续走弱，市场观望情绪依旧；但净吸纳量、新增供应却在加强，新供应为企业选址提供更多选择，“降本增效”与“同价升级”主导租赁需求，部分新兴领域在办公租赁方面也有亮眼表现。
规模持续扩张
新增供应接近历史最高
过去一年，深圳甲级写字楼的规模在持续扩张。戴德梁行数据显示，2023年，伴随生产经营建设活动回归正常化，核心城市商办市场的供应量也得以恢复，四座一线城市的甲级写字楼年度总供应量超过此前三年的年供应总量。
另在新增供应方面，深圳全年新增供应达84.6万平方米，接近2017年历史最高的85万平方米。
值得关注的是，在2023年甲级写字楼新增供应方面，西部板块规模持续扩张。以宝安为例，2023年，宝安存量甲级写字楼规模为41.828万平方米，前海存量甲级写字楼规模为139.81万平方米，南山存量甲级写字楼规模为226.33万平方米。而全市甲级写字楼存量为808.92万平方米，西部板块的存量甲级写字楼在全市总存量中已占比过半。
那么，今年深圳甲级写字楼供应情况如何？根据在建项目建设计划及工程进度，将有超过140万平方米的甲级写字楼计划于2024年前后竣工入市，预计年内实际供应量将接近百万。
旁白：“供应端持续施压，需求提振有赖于宏观经济稳步恢复。”对于深圳写字楼存量规模继续快速扩大的局面，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙建议，在当下激烈的竞争环境下，运营方需更积极调整租赁策略以适配市场需求变化，包括专业运营能力在内的软实力提升将成为市场竞争压力下项目取得良好去化表现的关键因素之一。
租金降了8.4%
净吸纳量高过前十年均值
大量新供应的入市无疑为企业选址提供了更多的选择。但经济运行仍处于恢复期，多数企业对于扩张保持谨慎态度，整体市场新增需求相对疲软，激烈的竞争迫使业主下调租金以促成租赁交易。
2023年，甲级写字楼业主主动降租、提供优惠条件挽留到期租户的情况非常普遍。
数据显示，2023年末深圳甲级写字楼平均租金为每月每平方米186.5元，同比下降8.4%。截至2023年末，深圳甲级写字楼租金较上年同期下降的楼宇占比超9成，其中，有44.7%的物业租金回调，空置率随之下降；但也有50.6%的物业，租金回调的同时空置率依然上行。
“整体租金下调的幅度下，运营能力、服务水平、租赁策略等都在影响空置率。”戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端在采访时指出，降租效果分化的背后除了产品区位等差异外，也反映出存量时代专业运营的价值。
旁白：在此供需背景下，以“降本增效”与“同价升级”为前提的搬迁及升级需求主导了甲级写字楼的去化。数据显示，去年深圳甲级写字楼净吸纳量39.26万平方米，这一数据高于深圳过去十年的平均水平，也是一线城市中的最高值。只是在高供应的影响下，2.15的供求比将全市空置率拉升3.2个百分点，深圳甲级写字楼空置率依然是一线城市中最高的，于2023年末达到26.1%。
聚焦
哪些企业租了深圳甲级写字楼？金融业需求上涨 TMT需求收缩
过去一年，到底是哪些企业租了深圳的甲级写字楼？戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示，结合细分行业的租赁成交分析可以看到，科技硬件和装备、软件和信息技术服务为深圳办公租赁市场提供了最大的需求支撑；银行、保险、券商等传统金融企业以及近年表现突出的律所，依然在办公租赁市场保持了相对较高的活跃度；金融科技、MCN机构、留学移民服务等新兴领域也有亮眼表现。
数据显示，2023年深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积占比中，金融、TMT（科技、媒体和通信）、专业服务业依然是三大支柱性行业，三大行业的成交占比合计达到七成以上。其中，金融业、专业服务业2023年的需求占比分别为34.3%和16.0%；TMT行业需求占比为19.7%。
而时间维度拉长到过去三年间来看，金融业、专业服务业占比总体是呈现扩大趋势的；但在互联网行业调整的背景下，TMT行业需求在甲级写字楼中的占比逐年收缩。
但若把租赁需求范围扩大至包括甲级写字楼、非甲级写字楼、研发办公楼等物业在内的总体办公类需求来看，TMT仍是租赁成交面积最大的行业，占比达到26.5%。
张晓端表示，尽管不同行业的办公需求呈现不同偏好，但从2023年超过100万平方米租赁活动的发生仍然可以感受到深圳经济温和复苏的步伐。未来，在宏观经济积极因素的不断积累下，写字楼市场的需求提振也值得期待。结合深圳在人工智能、金融科技、云计算、生命科学、空天技术等领域的发展，新领域的机会与突破有望带来新的需求。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
