开发强度96%　千年古城如何活化

　　莞城试图通过空间拓展、城市更新路径寻求城市活化。图为东莞记忆项目。

　　莞城振兴·空间

　　土地是重要的自然资源，是支撑高质量发展的重要保障。作为东莞辖区土地面积最小、开发强度却远超全市平均水平的老城区，土地空间不足和基础设施欠账较多等因素，已成为制约莞城高质量发展的瓶颈和最大障碍。

　　“老莞城”能否紧抓老城活化机遇，变短板为高质量发展潜力板?千年莞城的破局开新、全面振兴之路，还有多远多长?现如今，社会各界都在期待，莞城会如何写好这份答卷，答好时代之问。

　　现状

　　未开发土地仅剩0.4平方公里

　　作为东莞城市“原点”，千年莞城曾是东莞的政治、经济、文化中心。但在时代浪潮下，起步最早的莞城，却长期被“边缘化”“空心化”。

　　过去十年，东莞各镇街发展赛龙夺锦，莞城GDP的发展脚步却逐渐放缓。土地资源紧缺、空间配套不足，成为制约它走向高质量发展的首要难题。莞城土地资源有多紧缺?从数据看，莞城开发强度高达96%，而未开发土地却仅剩0.4平方公里。

　　莞城街道党工委书记陈钊曾在接受媒体采访时坦言:“近年来受限于发展空间，经济增速有所放缓”。梳理莞城近年数据不难看出，莞城GDP常年排在十名开外，且上涨幅度缓慢，早已没有了早年政治、经济、文化中心的先发优势。

　　“飞地工业”模式，是20多年前莞城为了破除土地资源制约瓶颈，所推出的创新之举。曾经，莞城以“飞地工业”形式建设的精品园区“莞城科技园”，成为经济发展的主要支撑之一。

　　然而，如今伴随着园区厂房日渐老旧和空间逐步受限等问题，“飞地工业”并未让莞城在日益激烈的竞争中赢得主动，且常年明显落后于东城、南城等周边镇街。

　　那么，莞城还有何新招?南都记者注意到，此前，《东莞市莞城街道　揭阳市揭东区合作共建产业转移园工作方案》正式印发。根据方案，两地携手打造飞地园区招商平台，即产业合作园，并由莞城引进符合相关条件的先进制造业企业落户产业合作园。

　　由莞城主导引进落户产业合作园的项目，投产后产生的工业总产值及增加值，莞城街道与揭东区各占50%，达到特定条件还能享有税收分成。

　　显然，受土地空间不足影响，“飞地经济”已成为莞城突破土地瓶颈和制约的重要抓手。至于“飞地经济”能否成功助力莞城腾飞，我们拭目以待。

　　破局

　　遵循各个历史时期建筑性格，活化古城

　　莞城是东莞千年文脉所在，拥有其他新兴镇街无法复制的宝贵资源。这也要求莞城的空间拓展、城市更新路径，有别于简单的大拆大建，而是朝着古城活化的思路前进。东莞记忆项目就是在这样的逻辑下，应运而生。

　　日前，在莞城中兴路西入口位置，记者实地走访了东莞记忆示范段。7栋年代互不相同的老房子，极具岭南特色的建筑风格，与周遭杂乱的施工环境格格不入。

　　实际上，从莞城上方俯瞰这座千年古城，同样四处围蔽施工，机械轰隆作响，古老的骑楼也披上了“绿色外衣”，沉睡的莞城正被强制“唤醒”。但回到现实，莞城想要通过东莞记忆等城市更新项目实现蜕变升级，还有很长的一段路要走。

　　记者注意到，广州荔湾区在进入新的发展时期，同样面临着民房建筑残旧、产业空间不足等发展难题。从2009年开始，位于荔湾北部的永庆坊，开始了长达十余年的微改造，如今的永庆坊已成为广州响亮的文旅地标。

　　显然，东莞记忆项目正以广州永庆坊为城市更新样板，试图实现老旧建筑的“涅槃重生”。然而，相较于永庆坊长达十余年的微改造，东莞记忆项目可以说还处在起步阶段。东莞记忆能否打造成为东莞版“永庆坊”，现在下结论还为时尚早。但从目前来看，莞城通过城市更新、城中村改造拓出新的发展空间，所带来的积极影响已经开始逐步显现。

　　记者注意到，相较于长周期的城市更新项目，莞城产业空间的改造活化利用成效更为显著。

　　位于天宝商圈中心地段的大拇指·协益创意产业园项目，前身是旧厂房和员工宿舍。通过升级改造，如今这里已成为建材、电商、网红、研发类企业的“新家”。不仅如此，定位为高端建材家居体验中心的天宝·第一空间项目，同样也是改造而成，未来将为莞城经济社会高质量发展赋能增效。

　　近日，莞城街道在接受南都专访时表示，莞城的历史街区不是某个特定历史时期一次建设形成的街屋化石，骑楼街平面肌理与立面形式，均经过近代至现代长期演变，叠加了不同时代的历史信息，相较于某一特定历史时期的统一风格，城市自然演化所形成的肌理与风格并置更能体现历史街区的历史价值。

　　因此，在处理开发和保护的关系中，“我们遵循各个历史时期的建筑性格，既不保留残状，也不追求簇新，对街区供电、燃气、雨污、消防等市政综合系统扩容提质，为老街区实现现代生活和多元业态提供基础，通过三线下地改造提升街区整体风貌。”

　　在资金方面，东莞记忆首开区项目按照市、街道5:5比例承担发行政府专项债方式落实建设资金，积极争取上级资金支持。同时，通过设立“历史文化保护基金”，保障工程后续建设资金。

　　接下来，莞城街道将把东莞记忆项目打造成为文、商、产、居、旅相融合的历史文化街区，充分提炼挖掘莞城历史文化资源，进一步活化利用好历史文化资源，打造产城人深度融合的莞城样板，推动传统文化传承创新和文旅融合高质量发展，赋能产业振兴、消费振兴。把文旅产业做“精”，把传播做“活”，讲好千年莞城故事，重塑千年古城生命力。

　　建议

　　为城市和后来人留下记忆和乡愁

　　千年莞城要如何破局开新?中山大学岭南学院经济学系教授林江认为，东莞是制造业大市，制造业需要创意，也需要文化创意人才。而莞城文化底蕴深厚，可围绕着“文化创意产业”做好生产性服务业的文章。

　　近年来，莞城还以城市更新为突破口，依托空间资源的有机更新、历史记忆的传承活化、新兴产业的更迭转化，全力推动莞城在新起点上加快高质量发展。

　　“莞城因其独有的区位与历史文化资源集群的存在，需要纳入到大中心城区一盘棋整体考虑。”深圳市维筑学研创工作室负责人戴海锋，在过去几年里曾参与了东莞中心城区“一心两轴三片区”的规划建设工作。

　　他表示，莞城的优势明显，但不足之处也是显而易见的，这就需要莞城找准自己的定位，不急不躁，通过一两个“拳头”项目把自己文化品牌打造好，并与周边几个街道形成互动互补，尤其是要加强与周边的通廊打通，才能真正实现活化，破解产业空心化、人口老龄化等问题。

　　谈及莞城城市更新的难点，戴海锋直言，除了老生常谈的权属、市场动力等问题外，还有莞城自身作为历史文化名城代表的主要责任，需要在历史文化保护与城市发展之间取得广泛认同的平衡。

　　具体而言，他认为，首先要先从心态上认知到保护基础上是可以开发的。其次，在技术层面上，加以政策、资金、以及技术上的以绣花心态应对，均能很好回应解答。

　　“最后，当我们用长远的眼光去看莞城的发展，会发现我们的开发其实不用急躁，反而要多想想能为这个城市和这个城市的后来人留下怎样的记忆和乡愁。”戴海锋说道。