商圈旧、客流少 老城如何再现繁华

　　骑楼是老莞城的标志性建筑，如今沿街商铺客流稀少且空置率高。

　　莞城振兴·商业

　　莞城，东莞曾经的商业心脏，在时间的长河中历经了城市的繁华起伏。时间迈入新世纪后，随着南城和东城商圈崛起，莞城的主力消费群体逐渐外流，这片商业热土逐渐失去光彩。

　　随着近年来“东莞记忆”建设项目等工程启动，老莞城的商业迎来了新机遇。如今莞城重新站在了发展的十字路口，在体验经济时代，这片见证了莞邑千年历史的土地，能否凭借新兴业态重现往日的光华?

　　往昔

　　“朝东方，晚华大”，西城楼曾人流如织　　

　　莞城，是东莞的“商业原点”。由西正路、振华路、向阳路、东正路一带构成的莞城商圈，是东莞商业的发源地，也是当时东莞的商业中心。

　　“朝东方，晚华大。”早上在东方酒店喝早茶，晚上去华侨大酒店旋转餐厅吃晚餐，这是很多东莞人多年来养成的生活习惯。当时的莞城，不仅有东莞最早的一批市政文化设施，还有东莞最大的国营百货零售企业运河商场、曾经东莞第一高楼东信酒店，以及东莞首家沃尔玛和麦当劳都坐落于此，商业街人流如织，各类商铺鳞次栉比。“我记得(这里)过去好热闹的，莞城真的就是东莞的中心。”中山大学岭南学院经济学系教授林江回忆起上世纪80年代的莞城时，感慨良多。“那时的莞城，可以说就是全东莞最旺、最发达的地方。”

　　老莞人的记忆里必有西城楼大街。上世纪90年代，东莞市区商业主要集中在莞城西城楼商圈。始建于明洪武十七年(1384年)的西城楼，600余年的岁月里与莞城人朝夕相伴，改革开放的春风让此地的商业迅速生根发芽。可以说，人流如织、熙熙攘攘是曾经西城楼大街的常态。

　　辉煌如今已落幕。进入新世纪，东莞提出“一网两区三张牌”的城市发展战略后，东莞的行政中心随之转移，周边镇街的商业也开始强势崛起，莞城与之相比，明显落后。

　　某一地商业发展的兴衰本是件常事，但是在东莞，莞城商业的动静则成为窥探东莞商业变迁史的重要窗口。

　　现状　　

　　城市扩张、交通瓶颈影响，商场设施老化　　

　　受城市扩张、商业格局变化以及居住人口外迁、交通瓶颈等影响，曾经人山人海、生意红火的西正路、市桥路等传统商业街现已人流稀少。

　　如今，行走在西城楼大街，大片商铺早已停业。还在营业的店铺，除了几间餐馆外，便是一两间售卖数码产品的店铺。但从密集的店址来看，依稀可感受到往日热闹喧腾的景象。

　　记者透过已歇业的百佳购物广场西城楼店的窗户看到，商场一楼积满了厚厚的灰尘，商户遗留下的杂物四散在各处。周边一位奶茶店店员表示，据她观察，来西城楼打卡拍照的年轻人很多，除此之外，“几乎没什么人会来”。

　　不仅是西城楼大街，老商圈里的众多商场也面临着空置率高甚至结业的问题。鸿福城于2014年结业、新兴商场于2018年8月底不再续约、运河商场也结业多年，2017年11月，扎根花园新村15年之久的吉之岛终止经营撤出，沃尔玛莞城凤来路分店于2019年6月停业。“好多都搬走啦!做不下去了。”花园新村多名店铺铺主告诉记者，商场结业是时代的选择，因为已经无法适应现在的消费需求。“一直留在莞城做，为的就是情怀。”中山路一家老字号店主凌先生说。

　　即使现在，新兴的商场在莞城也屈指可数，仅有君尚百货、万科城市广场、地王广场、卓越时光这四家可以叫得上号。但南都记者发现，这四家商场全都集中在莞城与南城或东城的交界处，依靠的仍是周边街道的购买力。

　　7月中旬的一个下午，记者来到地王广场发现，商场内部基础设施老化明显，许多店铺空置，尚在营业的店铺多为日用百货的零售店，店内顾客寥寥。“像地王广场、万科广场这几家我觉得充其量只能称为‘社区广场’。真的想消费买东西的话，还是得去南城和东城的大商场。”住在莞城的李女士说。

　　回观莞城，其商业衰退并非一日之寒，而是在激烈的市场竞争和快速发展的城市环境中逐渐显现的问题。2023年，莞城的GDP为253.79亿元，在全市排名中位列第三梯队，远远低于东城、南城。

　　建议

　　“非标商业”或许可成为未来发展突破口

　　“有次我开车到莞城，车进去了就出不来，莞城路实在太窄了，在里面很容易迷路。我沿路看到的基本都是老人，年轻人的身影在这里很难见到。”中山大学岭南学院经济学系教授林江认为，业权复杂分散、旧城改造政策落实不到位、城市建设规划落后和人口老龄化是限制莞城商业消费发展的重要原因。

　　莞城如何度过发展的阵痛期，让商圈走出尴尬，获得新生机?

　　林江向南都记者提到了“非标商业”。所谓“非标商业”，即非标准化商业项目，与标准化商业项目的概念相对，呈现出非固定形式、强调个性与差异的形态。目前国内“非标商业”的形式主要有公园非标商业、文化街区商业等。

　　“‘非标商业’其实就是创意产业。莞城如果做创意产业，是有机会激发消费的。其实莞城有很多故事可以讲，可以去挖掘。”林江表示，将莞邑文化作为代表莞城特色的引子，融合美食、文化等业态，就能焕发老城区的商业新活力。

　　莞城也感知到了这一新风口——据东莞市商务局提供的数据，2024年1至5月，莞城社会消费品零售总额达到54.8亿元，位列东莞市第十二位。为进一步追平与东城、南城的差距，莞城将持续发力于扩大区域消费规模，推动消费新业态、新模式发展，目前区域内夜间经济发展已颇具成效。

　　历史是莞城老街的底色，“非标商业”可以让老街在创新中传承，符合新一代消费者需求，更具有生命力——以沉浸式体验，明晰定位、极致场景和品牌个性在统一调性下进行融合创新，达到文化、美学和商业的融合。

　　鳒鱼洲文创园和“东莞记忆”是目前莞城对于“非标商业”新业态尝试的代表。在保持原有工业遗迹特色的同时，在后续招商引资过程中，引入文创、潮玩等新兴产业，摇身一变成为一所多功能文化创新中心。“东莞记忆”则是东莞首个街区型“修旧如旧”项目，新旧融合之下，莞城老街的个性和趣味逐渐显现。

　　由此观之，非标商业或许可成为莞城商业未来的发展突破口。只要能有一个区域留住年轻人、扩大购买力、增加商业比重，进而形成商业中心，莞城才不会在快速的城市变革中落伍。

　　东莞市商务局方面表示，今年以来莞城持续统筹资源，着力振兴商业发展:继续开展“乐购莞城”系列活动，重点支持纳统零售和餐饮企业，通过举办迎春花市、专题面包咖啡节等活动，通过发挥文化带动消费；通过开展莞城“老字号”评选宣传推广等活动大力宣传推广老字号企业及品牌价值，以求激发消费市场活力。

　　找准方向，莞城不老。由此看来，在体验经济时代，莞城于不确定之中摸索确定，用新业态打开商业振兴之路将是最优解。