翠亨新区发展进程加快 马鞍岛率先启动

近日，中山翠亨新区马鞍岛一住宅地块成功拍出。这一地块总价创下马鞍岛拍地记录。目前，马鞍岛上已经聚集了恒大、万科、保利、常元、海雅等房企。

这块地成功拍出的背后，是房企对中山未来信心的体现，也是重振虎威的思路下翠亨新区加快发展进程，起步区马鞍岛率先启动的大逻辑。有业内人士认为，马鞍岛的住宅用地拍卖慎之又慎，与过往的“拍地财政”相比，与产业同步规划的马鞍岛项目在深中通道加快建设的背景下，有着很大的想象空间。

在楼市冷静期，马鞍岛用地顺利拍出

4月3日上午，经历了16轮竞价，中山翠亨新区马鞍岛W15-20-0011地块最终由恒大集团以总价约35.89亿拿下。该地块面积154.7亩，楼面价为11600元/平方米。该总价创下马鞍岛拍地记录。恒大集团是马鞍岛继万科、保利、常元之后进驻的又一房企。

据中山市公共资源交易网显示，编号W15-20-0011地块位于翠亨新区马鞍岛上，土地性质为住宅用地，占地面积103140.7平方米，折合超过154亩。起拍总价30.94亿元，起拍楼面地价10000元/平方米。设定最高总价46.4亿，最高楼面价15000元/平方米，达到最高限价后需竞拍国有建设用配建房，竞价阶梯为480平方米/次。

值得注意的是，该地块起始楼面地价10000元/平方米，是翠亨新区有史以来最高起拍价，且是首宗起拍破万地块。同时，该地块也是马鞍岛上起始总价最高城镇宅地，比去年广州常元拿下地块的价格还要高出5.78亿。

此外，该地块要求停车位只能设置为地下停车位，同时要求在2021年5月1日之前开工，在2024年4月30日之前竣工。

据了解，马鞍岛上目前已有全国前5房企万科和保利落子于此。据了解，万科中天西湾汇是中山首个要求商品房现售的项目。在2018年拍出楼面地价13786.85元/平方米。该项目已经在去年发售，以洋房及商用公寓为主，目前的洋房价格是中山楼市的天花板。这一项目也喊出“比深圳更近前海”的口号去主力吸引深圳的投资客。

另外，去年12月份保利发展拿下马鞍岛西三围地块，同时与拿下西二围两宗地块的常元合作，占地总面积达到23.3万平米，成为了“岛上地主”。据了解，这三宗地块将打造为两个项目，推广名暂定为保利天汇和保利深西半岛。

一度不被看好，却引来众多房企争夺

长期来看，马鞍岛或是考验落子中山的房企一块“试金石”。实际上在楼价上扬期间，中山楼市一度引来深圳投资者的追捧，其中翠亨新区所覆盖的区域，包括火炬开发区和南朗镇的楼市一度被点燃，无论是土地价格还是楼市价格都屡创新高。

然而，这却给中山楼市健康发展带来了“一地鸡毛”。伴随最强限购、限贷、限价“三限”令的出台，中山楼市虚火尽褪，部分楼盘因为缺乏配套和重大项目落地而开始陷入销售难的局面。“有开发商甚至动用‘财技’，譬如低首付、首付分期、供房满10年返房款等方式来吸引购房者”，有业内人士透露，实际上翠亨新区部分楼盘的去化情况并不理想。

价格是一方面。“2万元/平方米”是考验中山楼盘议价能力的水平线。“现在的深圳投资客也不傻，如果超过2万，为何不考虑东区”，有销售人员向记者表示，曾经推过部分翠亨新区的房产，但因为“周边荒凉没东西看”而无法撼动客户。

而在此前，就有开发商告诉记者，虽然大型开发商青睐马鞍岛，但也有开发商基于各种理由放弃拍地——一方面是价格太高，大环境销售不理想影响定价权，另一方面是资质不足，被卡在门外。

对于马鞍岛的住宅地块，有业内人士表示，马鞍岛住宅地块后继的销售难度和压力都不少，这对开发商都是一种考验。“如何利用好深中通道做文章来拉动深圳客户，并不容易。”一名研究机构经理表示，同时他指出，这几宗住宅地的单体地价其实并不高，从1.378万元/平方米降至0.91万元/平方米，相当于中山土拍下降34%，预计马鞍岛房价不会短期出现过高的涨幅。

但也有企业坚定看好马鞍岛的楼市。“对岸的深圳前海，15万-30万/平方米，在远一点，宝安，成色一般的二手房普遍7万-8万元/平方米以上”，某大型房企的一负责人认为，按照常规的距离思路，只要定价合适，马鞍岛不乏问津的深圳人。

以恒大地块为例，有业内人士表示，作为中山今年第一块开拍的住宅用地，此次拍卖称得上是瞩目。从公开资料来看，地块方正，毗邻规划建设的中开高速，算得上是优质地块。值得一提的是，地块与深中通道落脚点仅有不到2公里的距离，深中通道管理中心、翠亨新区规划馆也在周边不远。从位置上看，该地块位于马鞍岛中部位置，北面是深中通道管理中心，南临去年由保利夺得的地块以及翠亨快线，东望深中通道。

地块与临海科技新城、翠湖公园和中山纪念小学的距离也相当近。另外，地块正对着翠城道与东部外环高速，据悉，规划80米宽的翠城道将会是全中山最宽的马路，届时还会开通快速公交BRT线路。

“估计这就是恒大拿地的基本逻辑”，一机构经理表示，房企都在争夺大湾区的好位置，马鞍岛就是一块性价比较好的试金石。做好了，就代表自己的营销能力，还能壮大品牌，拿出一个典型的项目。

　　延伸

　　翠亨新区发展进程加快

春江水暖鸭先知。众房企敢于在楼市低潮时期出手，背后是看好翠亨新区及起步区马鞍岛发展逻辑。“感觉比之前快了，最起码马鞍岛上面终于看到项目在动”，有地产人这样表示。

此言不虚。三月中旬，中山翠亨投资有限公司董事长方劲松在市政府新闻发布会上就透露了今年公司投资建设的3个主要重点工程，包括中山翠亨新区生物医药智创中心、临海科技新城二期和临海科技新城一期，总投资61.85亿元，总建筑面积约107.12万平方米，2020年计划完成12.5亿元投资额。这三大工程已经在2月下旬复工。

其中，中山翠亨新区生物医药智创中心还是中山市今年“3·28”招商的重点项目之一。据了解，地属翠亨新区的重点招商项目包括占地54.6亩、投资总额12亿元的海雅华人粤港澳国际中心项目，占地50亩、投资总额10亿元的金雅福黄金文创智能制造总部基地项目，占地32.55亩、投资总额5亿元的保利长大总部项目，投资总额12.1亿元的航天云制造母基金，占地10000平方米、投资总额1.73亿元的中美冠科公共技术服务平台和占地72.2亩、投资总额23亿元的星光达中山文化创意设计中心项目。而今年的签约项目无一不被要求今年内必须完成供地、动工建设。

此外，深中通道的建设进程也在稳步推进。据最新消息，3月27日在深中通道工程沉管隧道基槽E1管节海域，随着30方抓斗船“金雄”轮完成第一斗泥的开挖，标志着深中通道首节沉管隧道基槽开挖的精挖施工正式开启，当好疫情期间深中通道首节沉管安装施工的“开路先锋”。首节沉管基槽开挖是深中通道E1沉管浮运安装的关键工序之一，由曾在港珠澳大桥岛隧工程中负责精挖的国内首艘具备定深平挖功能的抓斗式挖泥船“金雄”轮施工。深中通道是集“桥、岛、隧、地下互通”于一体的集群工程。而深中通道项目首节沉管隧道基槽精挖预计于4月中旬完成；4月2日，深中通道东人工岛堰筑段围护结构西端基坑第一道混凝土支撑梁顺利灌注完成，标志着西端基坑施工即将转入开挖阶段，东人工岛施工关键施工节点取得突破。

“没东西看”的历史即将过去，未来马鞍岛很快就会“有东西可看”。有业内人士表示，近期中山重大项目迅速上马，让他们看到中山重振虎威的决心，这或许就是房企青睐马鞍岛的原因。

采写：南都记者 萧倩苑

摄影：南都记者 吴进