60多个新项目入市 出现五六千特价房

　　中山夜景。 南都资料图

　　2021珠中江年度地产总结 之 中山

　　2021年1月，中山一手住宅网签9285套，环比上涨约112.76%，同比上涨约146.03%，开篇乐观。然而从下半年开始，中山一手住宅网签量持续走低。纵观1至11月数据，今年为48225套，去年为49500套，基本上持平。

在下半年市场走低的大环境之下，年中零星有项目开始降价促销，且有着愈演愈烈之势，进入到第四季度，逾60个新项目加入到价格战，降幅达两成甚至更多，甚至出现“5字头”“6字头”特价房。业界分析，房贷“两道红线”导致贷款难度增加，加上银行房贷利率上浮、房贷额度缩紧，这些都是影响成交趋于“冷静”的要素。下半年中山楼市处于下行周期市场的谷底，预计最快在明年第一季度，中山楼市会逐步回归正常。

　　贷款 “两条红线”影响显现

　　从上半年数据来看，今年上半年一手住宅网签量约32621套，去年同期为21277套，同比增幅达53%；进入下半年，成交量出现“盛衰兴替”的情况，今年7至11月全市一手住宅网签15604套，去年同期为28223，同比减少44%。

　　从区域看，一手住宅网签量排名靠前的分别为西区(5752套)、火炬开发区(5478套)、马鞍岛片区(3926套)、三乡镇(3872套)、坦洲镇(2884套)、南朗片区(2548套)。2021年1-11月全市住宅预售备案价均价为16632元/㎡，2020年1-12月全市住宅预售备案价均价为14539元/㎡，涨幅约14.4%。

　　2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%；第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

　　“两条红线”意味着什么？首先就是贷款难度增加，银行在审批房贷时会思考度量，以避免超出监管要求。中山一房地产从业人士分析，从短期看，对楼市影响不大，监管部门给的房贷额度较为充足，尤其是大行，不大可能在短期内对个人贷款造成很大影响，“也就是房贷从小行转移到大行”。此外对于房贷比监管部门给了过渡期，同时明确个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。“但从长远来看，‘两条红线’的影响会逐步显现出来”。

　　走高　多家银行房贷利息上调

　　南都记者了解到，今年2月份，中山多家银行房贷利息均有所上调，其中四大行从1月份的5.05%-5.15%上调至5.25%-5.35%，涨幅约20个基点。多家银行房贷额度紧张，放款时间比较长，甚至有个别银行暂停贷款。

　　4月初，中山房贷利率再一次上调，其中涨幅最大的是农业银行，从首套5.35%涨至5.65%，其次是工商银行，从首套5.3%-5.4%涨至5.5%。今年6月份，中山房贷利息继续上调，包括四大行内的9家银行，首套房贷利率在5.6%左右，二套则在5.8%左右。

　　首套最高6.2%！进入到“金九月”，中山的房贷利率又涨了，与此同时市场行情走低，不少交了诚意金的购房者纷纷打算退订。今年第四季度，南都记者收到大量房地产类投诉，其中以“退订纠纷”居多。一名投诉者称，上半年在马鞍岛某项目购买了一套房，成交单价在2.7万左右，“贷款流程还未走完，就放出单价2.4万的特价房”；另一名投诉者在五桂山某项目购买了一套房子，成交单价在1.6万左右，近期却跌至1.2万左右，“直接亏掉了首付”，加上房贷未能批下，和开发商商量退房未果。

　　一边是房贷利率持续走高、额度缩紧和放款周期延长，另一边是消费者观望情绪加重、退订成风，被寄予厚望的“金九银十”终究黯然收场——中山中原地产统计数据显示，9月份全市一手住宅网签3023套，同比下降43.01%；10月全市一手住宅网签2060套，同比下降60.63%。

　　颓势　新盘扎堆降价却销量惨淡

　　纵观今年楼市最“出圈”的促销信息，莫过于在朋友圈中疯狂刷屏的“世茂湾区盛景单价5字头、全场任选”的海报。楼市资深观察者谢仲娟表示，“近几天世茂湾区盛景5字头的单价在中山楼市界引起较大的反响，这一价格行情已经回到数年前，在原材料、人工拼命涨价的情况下，这一现象是不合理的”。

　　中山一楼市分析者告诉南都记者，像世茂湾区盛景大幅促销的楼盘并不是个案，不少楼盘在国庆黄金周拿出部分单位做促销，价格甚至较开盘价还要低出不少，如西区一楼盘打出“11xxx/㎡”的价格，较今年四五月份优惠了三、四千元之多。“受房贷收紧、房企三道红线等政策影响，不少地产商面临着资金紧缺的困境，加上销售不尽人意，趁着十一黄金周这一节点促销来回笼资金”。

　　南都记者了解到，对比往年“金九银十”火热的销售状况，今年着实有些惨淡。今年九月份全市一手住宅网签3023套，较去年同期的5304套下降逾四成之多。“金九月”铩羽而归，不少开发商寄希望于“银十月”，从今年十一黄金周60多个新盘扎堆降价促销不难看出，开发商铆足劲，志在十月份挽回颓势，一时间镇区“5字头”“6字头”“7字头”单价的项目并不鲜见；西区多个项目推出特价房，价格较第一季度便宜两三成之多；房价在众多镇区中一直“高冷”的三乡，多个楼盘价格也便宜近1/3之多。尽管如此，10月全市一手住宅网签2060套，同比下降60.63%，最终也是折戟沉沙。

　　转机　利率下降叠加利好政策

　　南都记者从中山市自然资源局官网公布的《中山市2021年度国有建设用地供应计划》中了解到，本年度中山国有用地供应总量为920.1552公顷(折13802亩)，同比去年820.6371公顷的计划供应量多出约99.5公顷。其中住宅用地占比24.9%，拟供应用地面积为229.7919公顷(折合约3447亩)。住宅用地主要分布在石岐、翠亨新区、火炬开发区、民众镇、三角镇等，占全市总量的47.83%。

　　中山中原首席分析师、战略发展中心总监郭光喜表示，近年来东部组团(翠亨新区辐射区)及岐江新城辐射圈供地量较大，未来不排除两个区域继续推出面积较大的地块。此外配建房建面趋向于零，成交楼面价分区域逐步稳定，较少出现达最高限价，房企拿地趋于沉稳；含商业的地块基本要求全部或部分商业自持，拿地难度加大，城镇住宅用地竞争趋于激烈；体量较大、具备特定用途的地块，联合竞拍的概率增大。

　　纵观近年来中山商住土地拍卖情况，主要集中在中山城市发展的两大核心区域——岐江新城和翠亨马鞍岛，拍卖地块多次刷新了中山总价地王，成交楼面地价接连创造了中山新纪录。从今年的住宅用地分布计划来看，下半年的住宅供应将集中于石岐、翠亨新区、火炬开发区、民众镇、三角镇等镇区。不难看出，石岐、翠亨新区以及火炬都是近年土拍的大热门。

　　注：文中相关数据据由中山中原地产统计收集中山市住建局、中山市发改局相关数据整理得出。

　　采写：南都记者 刘贤沛